정부가 지난 27일 수도권과 부동산 규제지역의 주택담보대출(주담대)을 최대 6억원으로 제한하는 '초강수' 대출 규제책을 내놓자 서울 아파트 시장은 권역별로 엇갈린 반응이 나타나고 있다. 강남 등 고가 아파트 밀집 지역은 관망세가 뚜렷한 반면, 노원 등 실수요자 선호 지역은 '풍선효과'가 예상된다. 서울 내 집 마련 꿈은 꺾일 전망이다. 지난달 서울 아파트 평균 매매가(13억4543만원)를 감안하면 7억원 이상의 현금이 있어야 집을 살 수 있다.

강남·한강변 고가 단지들은 매수세가 주춤한 가운데 관망 기류가 형성되는 분위기다. 마포는 고점 부담과 규제 여파로 조정 가능성이 있다는 분석이다. 반면 노원구 등 중저가 실수요 지역은 직접적인 영향이 크지 않다는 진단 속에 외곽 쏠림 가능성도 제기된다.

◆ 고가 아파트 관망…거래 주춤 예상

토지거래허가구역인 송파구 잠실동은 매수 문의가 줄어 들었지만, 당장 가격이 출렁일 정도의 충격은 없다는 반응이다.

잠실 엘스아파트 인근 부동산 공인중개사 A씨는 29일 "발표 직전까지만 해도 매수 문의가 많았던 '불장' 분위기였는데, 지금은 조용해진 상태다"라며 "잠실은 원래 규제가 강한 지역이라 이번 대출 제한이 거래를 완전히 멈추게 할 수준은 아닌 것 같다"고 말했다.

A씨는 이어 "현재는 새 정부와 금융위원회 간 조율도 덜 된 상태로 보이고, 은행별 세부 대출 규정도 다음 주쯤은 돼야 윤곽이 나올 것 같다"며 "그 전까지는 시장이 관망세를 유지할 것"이라고 내다봤다.

노원구 중계동 중계그린1단지 인근에서 공인중개업을 하는 B씨는 "이 지역은 신혼부부나 생애최초 수요 중심으로, 대부분 6억원 이하의 실거주 아파트 거래가 많다"며 "대출 한도를 6억원으로 제한한 이번 규제는 실거래에 큰 영향을 주지 않는다"고 말했다.

B씨는 "고가 지역 규제로 수요가 외곽으로 빠질 수 있다"며 "오히려 노원구 처럼 중저가 실수요 지역은 풍선효과에 대한 기대감이 커지고 있어 주의 깊게 보고 있다"고 덧붙였다.

토지거래허가구역은 아니지만 최근 집값 상승세가 두드러졌던 마포는 이번 대책에 따른 충격이 클 수 있다는 전망이 나온다.

마포구 아현동 공덕자이 인근 C공인중개사는 "국민평형 기준 시세가 24억원 정도 되는데, 기존에는 더 오를 것을 예상하고 일명 '계좌를 주지 않고 버티는' 매도자들이 지금은 조정 의사를 보이고 있다"며 "이번 조치를 계기로 시장이 정점이라는 인식이 퍼지고 있다"고 설명했다.

C씨는 "정부나 금융권에서 규제대책 관련 수정안이 나올 수도 있다는 말을 들었다"며 "전세가율이 높은 아파트인 경우 전세를 활용한 갭투자는 여전히 가능한 구조여서 실효성 논란은 있지만 매수자와 매도자 모두 분위기를 민감하게 반응하는 중이다"라고 말했다.

◆ "서울 외곽 풍선효과…전셋값 불안 우려"

부동산 전문가들은 고가 주택 수요 위축과 외곽 쏠림, 전세시장 불안 등 파급 효과에 주목하고 있다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "이번 대출 규제는 7월 시행예정인 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 3단계를 뛰어넘는 수준의 강력한 여신 규제다"라며 "기존의 상환능력 중심 여신정책에서 차주별 정량 대출 규제로 방향을 틀었다는 점에서 의미가 크다"고 분석했다.

그는 "한강변 등 고가 주택 밀집 지역은 자기 자본을 9억~10억원 이상 확보하지 않으면 매입이 어려워 매수세가 위축될 가능성이 크다"며 "외곽 지역 풍선효과나 전세시장 불안과 같은 간접 영향도 주의 깊게 살펴야 한다"고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 이번 대책이 기존 부동산 규제와 비교해 강도가 월등히 높다는 입장이다.

그는 "규제지역 지정이나 주택담보인정비율(LTV) 조정 같은 기존 조치들과 비교해도 이번 대책은 강도가 매수 세다"며 "고가 주택 기준으로는 사실상 LTV가 30~40% 수준까지 낮아지는 효과가 난다"고 평가했다.

이 연구위원은 "단기적으로는 거래 위축, 장기적으로는 물가 안정 등 거시변수가 함께 뒷받침되지 않으면 정책 효과가 지속되기 어렵다"고 덧붙였다.

양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원은 대출 총량 제한이 오히려 실수요자의 내 집 마련 문턱을 더 높일 수 있다고 우려했다.

양 전문위원은 "대출 한도를 6억원으로 일괄 제한하면서 실수요자와 고소득 무주택자 간 격차가 더 벌어질 수 있다"며 "현금이 부족한 2030세대는 내 집 마련이 더 어려워질 수 있다"고 지적했다. 이어 "10억원이 넘는 분양 단지의 잔금대출마저 제한되면, 당초 자금 계획을 세운 실수요자에게 혼란이 커질 수 있다"고 말했다.