고령층의 노후 현금흐름 수단인 주택연금이 이용률 2%대에 머물고 민간 역모기지 시장은 사실상 정체된 것으로 나타났다. 민간에 대한 대출규제 분리와 자본·데이터 인프라 보완을 통해 보험사 참여를 넓히는 '공적·민간 투트랙' 전환이 해법으로 떠오르고 있다.

30일 금융권에 따르면 주택연금 가입은 늘고 있지만 체감은 다르다. 65세 이상 고령자 가구 기준 가입률은 2023년 2.5%, 자가점유율을 감안한 실질 가입률도 3.3% 수준에 그친다. 이용자 평균 연령은 72세, 월지급금 122만원, 평균 담보주택 가액은 3억8900만원으로 집계됐다.

민간 역모기지는 더딘 수준을 넘어 사실상 멈춰섰다. 시중은행 3곳(신한·국민·하나은행)의 최근 3년 취급은 12건, 2025년 5월 기준 대출잔액은 144억원에 불과하다. 공적 주택연금과 달리 민간 상품 상당수는 종신형이 아닌 최대 30년 만기 대출 구조여서 만기 상환 실패 시 퇴거·경매 위험이 따른다는 한계도 지적된다.

문제는 현 고령층이 노후소득보장 사각지대에 놓여 있다는 점이다. 2020년 기준 우리나라의 노인빈곤율은 40.4%로 미국 22.8%, 일본 20.0%, 영국 13.1%, 경제협력개발기구(OECD) 평균 14.2%를 크게 웃돈다. 부동산에 편중된 자산을 현금흐름으로 전환할 필요성이 높음에도 주택연금 이용률은 2%대에 묶여 정책 목표와 시장 현실 간 간극이 커졌다는 지적이다.

주택연금 시장 비활성화의 원인으로는 수요·공급 등 복합적으로 걸려 있다. 수요 측에선 오해·정서·제도의 장벽이 크다. 보험연구원이 발표한 '보험회사의 주택연금 시장 참여 가능성' 보고서에 따르면 일부 고령층은 주택연금 급여가 건강보험료·기초연금 자격에 불리할 수 있다는 오해로 가입을 기피하는 경향이 있다. 상속 선호가 강해 집을 금융자산으로 전환하는 데에도 심리적 저항이 높다.

집값이 올라도 연금액이 자동으로 연동되지 않는 구조 역시 체감 매력을 떨어뜨린다. 특히 민간 주택연금은 DSR(총부채원리금상환비율) 규제 적용을 받는 반면 공적 제도는 예외여서 같은 '주택연금'이어도 진입장벽이 다르다.

공급 측의 장벽도 만만치 않다. 주택연금 시장은 주택가격 변동이 반영되지 않아 재무·유동성 문제에 직면할 우려가 있다. 관련 데이터도 부족해 위험요인을 고려한 상품 설계가 쉽지 않다.

업계에서는 주택연금 활성화를 위해 ▲수요·공급 문제 해소 ▲총부채원리금상환비율(DSR) 규제 ▲자산 가치 미반영에 대한 오해 ▲상속 의지 등 수요 측 요인의 개선이 필요하다고 말한다. 특히 보험사의 장기리스크 관리 역량을 공적 제도의 사다리와 연결해야 한다고 강조한다. 공적 보증의 독점 구조를 완화해 보험사의 보증사업 참여를 허용하고 현행 신탁 외에 저당권 방식으로도 취급할 수 있도록 문턱을 낮추면 유통·유동화·리스크 배분의 선택지가 넓어진다는 분석이다.

강성호 보험연구원 선임연구위원은 "보험산업의 주택연금 참여가 미흡한 것은 데이터 부족으로 다양한 상품 개발이 어렵기 때문"이라며 "이를 해소하기 위한 초기 정책적 지원과 제도적 보완이 필요하다"고 설명했다.

그러면서 "현행 주택금융공사의 독점적 보증 규정을 개선하고 보험회사의 주택연금 보증사업 참여를 추진해야 한다"고 덧붙였다.