정부가 지난 10월 15일 발표한 주택시장 안정화 대책 이후 서울 전역과 경기 주요 지역이 3중 규제지역으로 묶이면서 수도권 비규제지역의 아파트 거래가 급증한 것으로 나타났다. 대출과 세제 규제가 강화된 규제지역을 피해 실수요자와 일부 관망세 수요가 비규제지역으로 몰리며 '풍선효과'가 본격화한 것이다.

직방 빅데이터랩이 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과에 따르면 10월 16일부터 11월 4일까지 20일간 수도권 비규제지역의 아파트 매매 건수는 6292건으로 대책 발표 전 20일(5170건) 대비 22% 증가했다.

가장 큰 증가 폭을 보인 지역은 경기 수원 권선구였다. 권선구는 수원에서 유일하게 비규제지역으로 남았는데 아파트 매매 건수가 143건에서 247건으로 73%나 늘었다. 이어 화성 59%, 파주와 구리 41%, 군포 34%, 부천 원미구 25% 순으로 매매가 증가했다.

직방은 "비규제지역은 대출 규제와 세제 부담이 덜하기 때문에 매수 여력이 남아 있던 실수요자들이 빠르게 유입된 결과"라며 "규제 발표 이후에도 상대적으로 진입 장벽이 낮은 지역에 거래가 집중된 것"이라고 분석했다.

반면 규제지역으로 지정된 서울 전역과 경기 12개 지역의 아파트 매매는 급감했다. 같은 기간 거래량은 1만242건에서 2424건으로 76% 줄었다. 특히 서울 영등포구는 95% 감소했고 경기 성남 수정구는 93% 줄었다. 서울 성동구는 91% 하락했고 성남 분당구와 중원구도 각각 89%, 86% 감소했다. 대출 규제 강화로 인해 자금 조달이 어려워지면서 실수요자들의 매수 심리가 위축된 결과로 풀이된다.

규제가 이미 적용되고 있던 강남3구의 경우에는 거래 변동이 크지 않았다. 서초구는 대책 발표 이후 오히려 거래량이 2% 늘었고 송파구는 12% 감소, 강남구는 40% 줄어드는 데 그쳤다. 기존에 이미 대출 한도 제한과 세제 규제가 적용되고 있었기 때문에 추가 조치의 영향은 상대적으로 미미했다.

전문가들은 이번 현상이 수도권 부동산 시장의 양극화를 심화시킬 수 있다고 우려한다. 규제지역에서는 거래 절벽이 이어지고 비규제지역으로는 수요가 몰리면서 가격 상승 압력이 커지는 구조가 나타나고 있기 때문이다.

직방 관계자는 "10·15 대책 이후 수도권 아파트 매매 시장은 지역별로 온도차가 분명하게 나타나고 있다"며 "정책의 여파가 당분간 지속되며 시장이 새로운 자금 환경에 적응하는 조정 국면을 겪을 것"이라고 전망했다.

결국 이번 풍선효과는 규제가 수요를 한쪽으로 밀어내는 부작용을 여실히 보여주고 있다. 정부가 단기적 규제에 그치지 않고 중장기적인 수급 안정 대책을 병행하지 않는다면 수도권 내 주택 가격 불균형이 더 심화할 가능성도 제기되고 있다.