서울 아파트 월세 가격이 역대 최고 수준으로 치솟으며 세입자의 주거비 부담이 빠르게 커지고 있다. 전세 매물 감소와 대출 규제 강화로 월세 수요가 늘어난 데다, 월세 전환이 구조적으로 고착화될 조짐을 보이면서 '전세의 월세화'가 일시적 현상을 넘어 장기 흐름으로 자리 잡고 있다는 분석이 나온다.

6일 KB부동산의 월간 주택가격 동향에 따르면 지난해 12월 기준 서울 아파트 월세지수는 131.2로 통계 작성 이래 최고치를 기록했다. 서울 아파트 월세지수는 지난해 1월 120.9에서 12월 131.2로 1년 새 10.3포인트(p) 상승했다. 해당 지수는 전용면적 95.86㎡ 이하 중형 아파트를 대상으로 산출된다.

월세 상승세는 실제 거래 가격에도 고스란히 반영됐다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 월세가격은 지난해 1월 134만3000원에서 12월 147만6000원으로 1년 만에 13만3000원 상승했다.

지난해 임대차 시장에서는 '전세 물건 감소 → 전셋값 상승 → 월세 거래 증가 → 월셋값 상승'으로 이어지는 악순환이 반복됐다. 특히 정부의 6·27 대책과 10·15 대책 등 수요 억제 정책 이후 전세 매물이 줄어들면서 수급 불균형이 심화됐고, 이는 전세가격과 월세가격 동반 상승으로 이어졌다.

전세자금대출 규제 강화도 월세 전환을 부추긴 요인으로 꼽힌다. 자금 조달 여력이 부족한 세입자들이 전세 대신 월세를 선택하는 사례가 늘어나면서 전체 임대차 거래에서 월세가 차지하는 비중도 빠르게 확대되고 있다.

국토교통부 주택 통계에 따르면 2025년 1~11월 기준 전국 주택 월세 거래 비중은 전년 동기 대비 5.3%p 증가한 62.7%로 집계됐다. 아파트 월세 비중은 같은 기간 3.7%p 늘어난 47.9%를 기록했고, 비아파트 월세 비중은 1년 새 6.7%p 확대돼 76.2%에 달했다.

전문가들은 올해도 전세의 월세화 흐름이 이어지면서 월세 가격 상승 압력이 지속될 가능성이 크다고 보고 있다. 특히 입주 물량이 감소하고 월세 전환 속도가 빠른 수도권을 중심으로 상승세가 두드러질 것이라는 전망이다.

대한건설정책연구원은 최근 보고서에서 "전세자금 조달 여력이 부족한 수요층을 중심으로 월세 전환이 가속화될 경우, 중·저소득 세입자의 주거비 부담 증가가 일시적 현상을 넘어 구조적으로 고착화될 우려가 있다"고 분석했다.

월세 상승이 단기적인 시장 반응을 넘어 임대차 구조 자체를 바꾸고 있는 가운데, 세입자 부담 완화를 위한 제도적 대응이 필요하다는 지적도 함께 나온다.