하나자산신탁이 강남 테헤란로 오피스를 앞세운 '하나오피스리츠' 공모에 나선다. 하나금융그룹의 첫 공모 상장 리츠인 하나오피스리츠는 강남역 인근 하나금융그룹 강남사옥과 역삼역 인근 태광타워를 기초자산으로 담고 오는 31일 일반 청약에 돌입한다.

◆ 강남 오피스 집중 전략…"배당 안정성 확보"

하나자산신탁은 20일 기자간담회를 열고 하나오피스리츠의 공모가를 5000원으로 제시했다. 공모 예정 금액은 1260억원이며, 코스피 상장 예정일은 4월 17일이다. 하나오피스리츠는 최근 부진한 흐름을 보인 일부 리테일·호텔·물류 리츠와 달리 오피스 자산 중심의 단순한 포트폴리오를 내세웠다. 자산의 80% 이상을 오피스로 구성하고 50% 이상을 강남 권역에 집중하는 전략이다. 박우철 하나자산신탁 본부장은 "심플하고 단순하고 명쾌한 전략으로 리츠를 성장시키겠다"며 "오피스면 오피스에 집중하는 구조가 투자자들에게 더 분명한 메시지를 줄 수 있다"고 말했다.

회사 측은 강남 오피스의 희소성과 안정성을 강점으로 들었다. 강남 오피스 임대료는 지난 10년간 연평균 6% 상승했고, 공실률은 약 2% 수준에 불과하다는 설명이다. 특히 향후 4년간 테헤란로 권역 내 신규 공급이 사실상 제한적이라는 점도 배당 안정성을 뒷받침하는 요인으로 제시했다.

또한 "하나금융그룹 강남 사옥의 75%를 하나캐피탈, 하나저축은행, 하나자산신탁이 차지하고 있어 안정적으로 임대료 지급이 가능하다"며 "두 빌딩 전체의 면적 50%를 하나금융그룹이 임대 중"이라고 설명했다.

편입 자산의 임대 조건도 강조했다. 하나금융그룹 강남사옥과 태광타워는 임대료를 대폭 높여 계약을 체결한 상태이며, 기존 계약 구조상 매년 물가 상승률과 일정 수준의 고정 인상률을 반영해 최소 3% 안팎의 임대료 상승이 가능하다는 설명이다. 하나자산신탁은 이를 바탕으로 공모가 기준 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5% 수준의 배당수익률을 목표로 제시했다.

◆ 유상증자 이슈와 선긋기…"무리한 증자 없다"

이날 간담회에서는 최근 리츠 시장의 부담 요인으로 꼽히는 공모가 하회와 유상증자 이슈에 대한 언급도 나왔다. 박 본부장은 최근 일부 리츠 주가 약세의 배경으로 무리한 유상증자와 자산군 혼합 전략을 거론하며 "하나오피스리츠는 같은 길을 가지 않겠다"고 강조했다. 그는 "작년에 유상증자 때문에 리츠 주가가 많이 떨어진 사례가 있었다"며 "무리한 유상증자는 지양하고 투자자 의견을 청취하면서 잘 협의해 성장시키겠다"고 말했다. 이어 "올해는 유상증자를 계획하고 있지 않다"고 말했다.

리츠 간 차별화 포인트로는 자산군 선택도 꼽았다. 회사 측은 리테일 리츠의 경우 홈플러스 사태 등으로 투자심리가 위축돼 있고, 호텔 리츠는 코로나19 당시의 충격이 여전히 남아 있으며, 물류 리츠는 수도권 공실률이 20% 수준으로 높아 시장 전반의 우려가 남아 있다고 진단했다. 반면 오피스 리츠는 주요 상장 종목 상당수가 공모가인 5000원을 웃도는 주가를 유지하고 있다고 설명했다.

거버넌스 안정성도 강조했다. 하나오피스리츠는 하나금융그룹이 100% 소유한 하나자산신탁이 운용하고, 하나금융그룹도 약 300억원을 직접 투자한다. 회사 측은 대주주 변경이나 운용사 매각 가능성이 제기된 일부 리츠와 달리 지배구조 측면의 불확실성이 낮다고 보고 있다.

자산가치 상승 여력도 부각했다. 하나자산신탁은 테헤란로 지구단위계획 재정비와 리모델링 활성화 구역 지정에 따라 향후 용적률 상향, 높이 제한 완화, 증축 가능성 등 개발 잠재력이 커졌다고 설명했다. 태광타워의 경우 일부 공간 활용도를 높일 수 있는 여지도 언급했다.

기관 수요예측은 오는 23~24일 진행되며, 일반 청약은 31일부터 다음달 1일까지 이틀간 진행될 예정이다.