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부동산>부동산일반

재점화하는 후분양제 도입 논란...건설업계 '긴장'



김현미 국토교통부 장관이 국정감사에서 후분양제 도입을 시사하면서 건설업계에 긴장감이 맴돌고 있다. 후분양제 도입은 부실공사를 막고 수요자가 집을 직접 확인한 뒤 분양받을 수 있다는 장점이 있지만 건설업계의 자금부담이 늘어나 분양가가 올라갈 수 있다는 우려가 나온다. 또 자금력이 부족한 중견·중소 건설사들의 서울 입성이 어려워질 수 있다는 지적이다.

18일 업계에 따르면 김현미 국토교통부 장관은 최근 국회 국토교통위원회 국정감사에 출석해 '후분양제 로드맵'을 마련하겠다고 밝혔다. 국토부는 한국토지주택공사(LH) 등 공공주택부문부터 후분양제를 단계적으로 도입하고, 민간 부문에 대해서도 인센티브 등을 통해 후분양제를 유도한다는 방침이다.

이에 대해 여당 의원들 역시 찬성의사를 밝히면서 사실상 후분양제 도입은 유력해진 상황이다.

박상우 LH 사장 역시 국감에서 "실무 차원의 논의는 있었지만 기관 대 기관의 공식 검토는 없었다"며 "국감 이후 국토교통부와 로드맵 마련에 착수할 것"이라고 후분양제 도입을 언급했다.

후분양제는 착공 전에 미리 분양을 하는 선분양제와 달리 아파트를 지어놓고 분양을 하는 제도다. 국토부는 아파트를 완공한 뒤 분양하는 방식보다 공정이 일정수준(80%)에 도달한 이후 입주자를 모집하는 후분양제 도입을 검토하고 있는 것으로 알려졌다.

그동안 정치권과 시민단체 등을 중심으로 후분양제를 도입해야 한다는 주장이 꾸준히 제기돼 왔지만 최근 후분양제 도입 논란이 다시 수면 위로 떠올랐다. A사가 시공한 경기도 화성시 동탄2신도시의 아파트에서 다수의 하자가 발생했기 때문이다.

또 정부가 8·2 부동산 대책과 후속조치로 분양가 상한제 도입을 예고하면서 대형 건설사들이 시공권을 따내기 위해 재건축 조합에게 일반 분양가를 높이는 방법으로 후분양제를 입찰 조건으로 걸었다. 일반 분양가가 높아지면 정비사업 조합원들의 분담금은 상대적으로 낮아진다.

수요자 입장에도 후분양제를 도입하면 거의 다 지어진 상태에서 분양받을 수 있기 때문에 외관과 실내구조 등을 직접 눈으로 보고 구매할 수 있다는 장점이 있다. 공사기간 중에도 건설 진행상황을 실시간으로 확인할 수 있고 계약 후에도 단기간 내에 입주가 가능하다.

그러나 건설사 입장에서는 타격이 불가피할 것으로 예상된다. 그동안 건설사들은 착공 전 분양을 통해 수요자들로부터 분양가의 70% 수준인 계약금과 중도금을 미리 받아 자금을 조달했지만 후분양제가 도입되면 자체적으로 자금을 마련해야 해야하기 때문에 자금부담이 커질 수 밖에 없다.

특히 자금력이 부족한 중소 건설사들의 리스크가 크다. 이들은 대형 건설사와 달리 건물을 먼저 지을 돈을 은행 등으로부터 구하기 힘들어 분양 사업 자체에 참여가 어려워지기 때문이다. 택지가 사실상 고갈돼 재개발이나 재건축으로만 새 아파트를 짓는 서울에서는 사업이 불가능할 수도 있다.

유정석 단국대학교 부동산학부 교수는 "통상적으로 건설사들은 부채비율이 높아 대출이 용이하지 않기 때문에 후분양제 도입 시 중소형 건설사들은 사업이 더욱 어려워질 수 있다"며 "또 후분양제로 건설자금이 프로젝트 금융이 되면 은행이 사업성을 보고 건설사에 대출을 해주면서 사업지별 양극화 현상도 발생할 수 있다"고 설명했다.

유 교수는 이어 "미국이나 유럽 등 외국에서 후분양제가 가능한 이유는 분양시장과 임차시장이 고르게 발달돼 있기 때문"이라며 "제도적인 보완 등을 통해 예상되는 문제들을 선결적으로 해결해야 시장 충격을 최소화하고 후분양제가 안정적으로 안착할 수 있을 것"이라고 말했다.
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