토지대금 지급않는 개발...폐해 '주의보'

"작년에 경기도 화성에서 한 민간 건설사는 개발사업을 추진하면서 토지주에게 잔금 지급을 하지 않은 채 토지를 신탁사에 맡기고 거액을 대출받았다. 계약서에는 '잔금 지급이 완료됨과 동시에 신탁사에 신탁된다'는 내용이 명시돼 있지만 건설사는 약속을 지키지 않았다. 이에 이 지역 토지나 건축물에 대한 재산권 우선수익자는 신탁사에 귀속됐으며 지주들은 신탁사의 보증인으로 전락해 버렸다. 더욱이 사업이 예정대로 추진되지 않을 경우 토지(건축)주가 토지 또는 건물을 송두리째 날릴 처지가 돼버렸다." 최근 민간 시행사가 건축 예정 부지의 토지(건물) 매매 대금을 제대로 지급하지 않고 사업을 진행하는 사례가 많아 각별한 주의가 요구된다. 일부 토지(건물)주들이 재산권 행사마저 할 수 없어 피해가 심각하다는 지적이다. 문제는 자금력이 부족한 민간 건설사가 무리하게 개발 사업을 추진하는데 있다. 일부 민간 건설사는 수 백 억∼ 수 천 억원에 달하는 사업 부지의 매입 자금을 지급하지 않은 채 무리하게 사업을 추진하는 사례가 허다하다. 또한 토지 및 건축물 매입 자금을 곧 지급할 것 처럼 설명, 토지사용승낙서를 징구하고 있는 실정이다. 대부분의 토지주는 잔금 지급 시기 등 계약의 세부 사항도 정확히 확인하지 않은 채 전체 토지 매매가액의 10%도 되지 않는 계약금 일부만을 받고 토지사용승낙서를 넘겨주고 있다. 결국 사업이 지지부진하면 모든 피해는 토지주의 몫이다. 민간 건설사가 공동주택 사업을 하는 경우 일부 지주의 반대로 사업진행이 긴 시간 동안 지연되기도 한다. 이 경우 토지이용 승낙을 한 지주들은 자신의 재산권을 자유롭게 행사하지 못하게 된다. 또한 사업 지연이 장기화될 경우 지역이 슬럼화돼 지역 주민들의 삶의 질이 떨어진다. 대부분의 주민들은 지역 개발을 기대하고 토지 사용을 승낙한다. 그러나 오랜 기간 사업 부진으로 지역이 오히려 낙후되면 개발을 반대하는 일부 주민과 갈등을 겪기도 한다. 토지 매매 잔금을 제대로 지급받지 못했으므로 이주도 할 수 없다. 잔금이 신속히 지급될 줄 알고 폐업한 개발지역 상가의 점주의 피해도 막심하다. 사업이 제대로 진행되더라도 토지주는 종종 낭패를 보곤 한다. 한 예로 사업이 제대로 진행돼 시행사로부터 잔금을 지급 받더라도 양도세를 납부해야 한다는 사실을 간과한 경우다. 또한 개발 사업이 성공해 큰 수익이 나더라도 그 대부분은 시행사의 몫이다. 토지주에게 돌아가는 것은 겨우 토지 매매대금 뿐인 경우가 많다. 그 마저도 제 때 받지 못하고 속앓이를 할 가능성이 크다. 전문가들은 "혹시 모를 피해를 막기 위해 토지주의 세심한 주의가 필요하다"며 "토지 사용승낙을 하기 전에 계약서 상의 조건을 자세히 살펴봐야 한다"고 조언했다.