[민스키모멘트 시작인가]②부동산, 21세기 한국판 튤립?…'서울 불패' 기대감 여전

-잇따른 부동산 대책에 거품 꺼지나…"단기 관망세, 서울·강남 불패 분위기 지속" '서울 불패(不敗), 강남 불패, 부동산 신화….' 절대 지지 않을 것 같았던 부동산 시장의 기세가 한풀 꺾었다. 문재인정부가 시행한 열두번의 부동산 정책 효과다. 강남은 호가가 멈추고 '마용성(마포·용산·성동)'도 잠잠하다. 그러나 불패는 불패. 여전히 서울 지역의 가격 상승 기대감이 여전해 로또 청약에 목매는 분위기다. 1일 부동산114에 따르면 10월 마지막 주 서울 아파트 매매가격은 0.11%로 지난주 대비 0.2%포인트 오름폭이 둔화했다. 지난 8월 마지막주 0.57%의 최고 상승률을 보인 후 상승폭이 계속 축소되고 있다. 9·13 대책 이후 매도세와 매수세 모두 관망세가 지속되며 가격 움직임이 크지 않은 모습이다. 특히 서울 집값의 바로미터인 '강남 3구(강남·서초·송파)'가 꺾이는 추세다. 송파의 경우 9·13 대책 발표 직후인 9월 둘째 주만 해도 주간 아파트 매매가 상승률이 0.71%에 달했다. 그러다 10월 마지막 주엔 0.00%로 처음으로 보합세를 보였다. 강남은 9월 둘째주 주간 아파트 매매가가 0.31% 올랐으나 10월 마지막 주엔 0.16% 상승에 그쳤다. 서초도 9월 셋째 주 아파트 변동률이 0.67%까지 치솟았다가 10월 마지막 주엔 0.07% 올랐다. 전체적으로 강남 3구의 아파트 매매가 과열의 불씨가 꺼졌다는 평이 나오는 이유다. 지난 6월 박원순 서울시장의 '여의도·용산 복합개발(마스터플랜)' 구상 발표 이후 주목받던 '마용성'도 안정을 찾고 있다. 마포의 경우 9월 둘째 주부터 주간 아파트 매매가 상승률이 0.46%→0.43%→0.59%로 상승하다가 10월 둘째 주 0.08%로 변동률이 크게 줄었다. 10월 마지막 주엔 매매가 상승률이 0.07%로 집계됐다. 전문가들은 부동산 거품이 '잠시' 꺼졌다고 보고 있다. 9·13 대책의 후속 조치로 31일부터 DSR(총부채원리금상환비율)이 강화되는 등 대출을 조일대로 조여 주택 매수가 어려워졌기 때문이다. 함영진 직방 빅데이터 랩장은 "DSR은 간접적인 대출 총량제와 다름없는데다 9월부터 2주택 이상 세대는 규제 지역의 주담대를 금지하는 등 타이트하게 규제하고 있어 유동성을 제한하는 효과가 있을 것"이라고 봤다. 그러나 주택 시장에선 '서울 불패' 기대감이 여전한 분위기다. 마포 한 부동산 중개업자는 "호가 상승은 멈췄지만 실제 매매가를 크게 내리는 분위기는 아니다"라며 "이후에 또 상승장이 있을 것이라는 기대가 크다"고 말했다. 실제로 용산의 주간 아파트 매매가 변동률을 보면 9·13 대책 이후 대부분 상승률이 떨어지다가 10월 넷째 주 0.07% 오른 뒤 10월 마지막 주엔 0.14%로 상승폭이 커졌다. 성동도 9월 셋째 주 이후 0.37%→0.06%→0.03%→0.06%→0.00%로 떨어지다가 10월 마지막 주에 0.19%로 상승폭이 확대됐다. 송파구 한 부동산 중개업자는 "9월 이후 호가가 조금 내렸지만 실제 그 가격으로 거래된 건수는 거의 없다고 보면 된다"며 "서울 불패, 강남 불패 기대감이 있어서 매매가를 내리고선 거래 안 한다며 매물을 거둬들이는 경우가 많다"고 했다. 이런 현상은 '튤립 파동'을 연상케 한다. 17세기 네덜란드에서 수입된 지 얼마 안 되는 튤립이 큰 인기를 끌며 사재기 현상이 벌어졌다. 꽃이 피지 않았는데도 미래 어느 시점을 정해 특정 가격에 매매한다는 계약을 사고팔기도 했다. 그러다 어느 순간 가격이 하락세로 반전되면서 팔겠다는 사람만 넘쳐나 거품이 터졌다. 상인은 빈털터리가 됐고 튤립에 투자했던 귀족은 영지를 담보로 잡혔다. 최초의 거품 경제 현상이다. 이에 대해 진미윤 LH 토지주택연구원 연구위원은 "지난 2008년 금융위기 이후 OECD 국가 평균 주택 가격이 26% 상승한 가운데, 한국의 상승률은 38%에 달하는 등 국제적으로도 과다하게 오른 상태"라며 "제3자에 의해 손바뀜을 지속하는 비정상적인 상황으로, 아직까진 시장 침체라고 보기 어렵고 거품이 더 꺼져야할 것"이라고 말했다.