-해외 부동산펀드 현황 및 대응방안

해외부동산 펀드들도 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른 타격을 피하지 못했다. 해외부동산 펀드의 경우 대부분 장기로 설정돼 만기까지는 아직 여유가 있지만 일부 펀드에서 이미 임대료나 이자 연체가 발생한 것으로 나타났다.

16일 금융감독원에 따르면 해외부동산 펀드 투자금은 개인투자자가 9000억원으로 전체의 1.6%를 차지했으며, 일반법인은 13조5000억원(24.3%)이다. 나머지는 모두 기관투자자다.

금감원은 코로나19로 인한 해외 부동산펀드 현황을 파악하기 위해 지난 4월 말 기준 전체 해외 부동산펀드 56조5000억원 중 51조4000억원(91.2%)에 대해 분석했다. 자산운용사에 별도 양식을 송부해 제출받은 자료를 근거로 했다.

모집형태로는 사모가 49조2000억원(95.5%), 환매방식으로는 폐쇄형이 51조2000억원(99.4%)으로 부분을 차지했다.

투자지역은 미국이 21조7000억원으로 42.1%를 차지했고 ▲유럽 14조1000억원(27.4%) ▲아시아 3조4000억원(6.7%) 등이 그 뒤를 이었다. 여러 지역에 포트폴리오 투자를 하는 펀드가 10조8000억원(21%)이었다.

물건종류별로는 오피스빌딩이 27조4000억원으로 절반 가량을 차지했고 ▲호텔/리조트 5조5000억원(10.7%) ▲복합단지/리테일 3조7000억원(7.1%) 등이다.

분석대상 부동산펀드 51조4000억원 가운데 임대형이 21조원(40.7%)으로 가장 많았다. 대출형이 17조8000억원(34.7%), 역외재간접이 8조2000억원(15.9%) 등이다. 해외부동산 펀드 가운데 25조6000억원(49.7%)이 최근 1~3년 이내 설정됐으며, 3~5년 이내 설정된 펀드가 14조1000억원(27.3%)이다.

평균 만기는 7.6년으로 오는 2023년부터 본격적인 만기가 도래한다.

만기시점별로는 ▲2021년 2조8000억원(5.5%) ▲2022년 4조3000억원(8.4%) ▲2023년 7조8000억원(15.1%) ▲2024년 8조4000억원(16.4%) ▲2025년 이후 26조8000억원(52.1%) 등이다.

금감원 관계자는 "해외부동산 펀드의 경우 평균만기 7.6년의 장기투자로 단기 경기 움직임에 대한 민감도나 유동성 리스크가 적고, 대부분 폐쇄형으로 설정돼 여타 유형 펀드에 비해 대량 환매 우려도 크지 않은 편"이라고 평가했다.

다만 코로나19로 인한 부정적인 영향은 우려되는 부분이다.

금감원 관계자는 "현재 일부 펀드에서 임대료(실물 보유시)나 이자(대출채권 보유시) 연체 등이 발생하거나 매각여건 악화로 만기를 연장하고 있다"며 "향후 경기회복 지연시 펀드 수익성이 하락하고 엑시트(Exit) 리스크가 현실화될 가능성이 있으며, 특히 대출형 펀드는 중·후순위 비중이 커 신용위험 우려도 있다"고 지적했다.

임대형 총 21조원 중 건물전체를 단독 임차인이 임차해 사용(임대율 100%)하는 책임임대차가 9조3000억원(44.2%)이며, 한 건물에 여러 임차인이 임차해 있는 형태인 멀티태넌트가 11조7000억원(55.8%) 규모다.

전체 멀티태넌트 중 임대율이 90% 이상인 펀드가 10조3000억원(88.5%)으로 임대율 측면에서는 현재까지 양호한 수준이지만 일부 펀드에서는 임대료 연체가 나타나고 있었다.

대출형 총 17조8000억원 가운데서는 중·후순위 비중이 10조8000억원(60.3%)으로 컸으며, 일부 펀드에서는 이자 연체나 유예신청이 발생했다.

금감원 관계자는 "해외 부동산을 포함한 대체투자펀드 잠재리스크 요인을 지속적으로 점검하겠다"며 "자산운용사가 '대체투자펀드 리스크관리 모범규준'에 따라 대체투자펀드를 설정·운용하고 있는지 자체 점검해 그 결과를 이사회에 보고토록 할 예정"이라고 밝혔다.