최근 들어 조심스레 부동산시장 바닥론이 고개를 들고 있다. 미미하지만 수도권 일부 지역을 중심으로 집값이 상승세를 보이는 데다, 주택거래 활성화에 필요한 핵심 대책들의 시행도 가시화되고 있어서다.

특히 분양시장의 경우 신규분양 물량이 부쩍 증가한데 반해, 미분양 아파트 수는 지속적으로 감소해 회복에 대한 기대감이 크다. 하지만 당장 겉으로 보이는 숫자만 회복을 가리킬 뿐, 실상은 여전히 안개속이라는 게 전문가들의 지적이다.

◆'될 만한 아파트'만 분양 성공, 양극화 심화

10일 관련 업계에 따르면, 지난달 전국에서 일반분양된 아파트는 총 64개 단지, 4만9857가구다. 이는 2008년 이후 5년 만의 최대 실적이자 작년 같은 기간 공급된 2만4727가구의 2배가 넘는 수치다.

청약 성적도 좋았다. 지방에 비해 침체의 골이 깊었던 수도권에서조차 27개 분양 단지 중 11곳에 순위 내 마감됐을 정도다. 이 가운데 3개 단지는 최고 수십 대 일의 경쟁률을 기록하며 1순위에서 마감되는 기염을 토하기도 했다.

장재현 부동산뱅크 팀장은 "지난 10월의 실적만 본다면 분양시장이 바닥을 찍고 반등에 성공했다고 생각할 수도 있을 것"이라며, 다만 "물량이 갑자기 증가하고, 청약률이 부쩍 좋아진 이유를 따졌을 때 회복을 언급할 수 있을 지는 의문"이라고 말했다.

실제, 전 달 분양물량이 증가한 데는 이른 추석과 양도세 면제 혜택 연내 종료의 영향이 크다. 경기가 호전됐다는 판단 하에 건설사들이 자발적으로 물량을 늘린 게 아닌 셈이다. 또 분양에 성공한 단지들도 대부분 서울 강남권이나 도심, 유망 택지지구에 위치해 있다.

김학권 세중코리아 대표는 "시장이 안 좋다고는 해도 입지가 좋은 단지들은 꾸준히 좋은 성적을 거둬왔다"며 "최근 들어 순위 내 마감된 단지들이 바로 언제 공급해도 '될 만한' 아파트였다"고 분석했다.

이에 반해 '되는' 아파트를 제외한 단지들의 성적은 참담하기만 하다. 또 앞서 공급된 물량들도 여전히 저조한 계약률에 시달리고 있다. 서울 뉴타운의 대표 격인 왕십리뉴타운1구역 '텐즈힐' 계약률이 30%대로 알려졌으며, 가재울4구역도 20%대의 낮은 계약률 탓에 최근 조직분양에 돌입한 것으로 전해졌다.

◆감소하는 미분양, 전세전환 물량 대부분

건설사들의 무덤으로 불리는 인천, 김포, 고양, 용인 등의 미분양도 감소하고 있지만 이 역시 통계의 오류라는 목소리가 높다. 준공 후에도 팔리지 않는 아파트를 전세로 전환하면서 일부 업체가 미분양 신고를 누락하고 있는 것.

현재 수도권에서 전세로 전환하거나 전환을 계획 중인 아파트는 동부건설 '계양 센트레빌'을 비롯해 우미건설 '영종하늘도시 우미린', 한양 '한양수자인', GS건설, '영종 자이', 두산건설 '일산 두산위브더제니스', 한화건설 '김포 꿈에그린 유로메트로' 등이 있다.

박상언 유엔알컨설팅 대표는 "전세난 때문에 할인폭이 큰 아파트 위주로 실제 미분양 소진이 많기도 했지만 미분양을 전세로 전환하는 과정에서 미분양 신고에서 제외해 줄어든 것도 있다"며 "이들 물량이 전세 계약이 끝나는 2년 뒤 나와 시장을 다시 교란시킬 수도 있다"고 설명했다.

박 대표는 이어 "겉으로 보이는 수치는 점점 시장이 회복되고 있음을 알리고 있지만 실제로는 나아지는 게 없는 상황"이라며 "청약 대기자들은 이러한 분위기에 휩쓸리지 말고 소신대로 내 집 마련에 나서야 한다"고 조언했다.