세월호 참사와 2·26 주택임대차 선진화 방안의 영향으로 부동산 투자심리가 얼어 붙으면서 지난 5월 서울 재개발ㆍ재건축 가격이 하락했다.

연초 부동산 경기 부양대책과 규제완화로 조금씩 움직임을 보였지만 2·26 대책 발표 이후 시장은 빠르게 식어갔다. 6·4 지방자치단체장 선거라는 이슈가 있었음에도 불구하고 각 후보들의 공약이 종전과 달리 '개발'보다는 '주거복지'에 초점이 맞춰지면서 재개발ㆍ재건축 시장에 큰 호재로 작용하지 못했다.

다만 재개발 지분가격은 지난 2010년, 2011년 두 차례 지방선거 이후 상승했다는 점에서 향후 재개발 시장이 반등할 수 있을지 귀추가 주목된다.



부동산114가 각 재개발 구역에 출시된 매물가격에 근거해 서울 재개발구역 지분가격(5월 말 기준)을 조사한 결과 3.3㎡당 2456만원으로 전달 대비 1.9%p 가량 하락했다. 재건축 아파트 가격도 전달보다 0.13%p 하락한 2774만원을 기록했다.

재개발, 재건축 등 도시정비사업에 대한 규제완화와 연초 강남권 재건축 아파트의 분양흥행, 지방자치단체장 선거를 앞두고 개발에 대한 매도자들의 기대감에 소폭 오름세를 보였던 재개발ㆍ재건축 시장이 2·26 주택 임대차 선진화 방안 발표 이후 주춤한 상태이다.



압구정지구와 잠실, 개포지구 등 강남권 재건축아파트의 사업진척이 빨라지면서 반등했었지만 추격매수세가 붙지 않으면서 상승세는 오래가지 못했다. 지난 3월 안전진단을 통과한 강남구 압구정동 구현대3차(109㎡)가 2500만원 가량 하락했고 개포주공4단지(조합설립인가)도 면적별로 1000만원~2000만원 가량 내렸으며 고덕주공 4, 6, 7 단지(사업시행인가)도 면적별로 1000만원 가량 하락 조정됐다.

반면 3월 예비안전진단을 통과하면서 재건축의 첫발을 땐 강남구 대치동 선경1, 2차는 매도인들이 매물을 걷어들이면서 2500만원~5000만원 가량 올랐고 조합설립의 속도를 높이고 있는 송파구 신천동 진주 아파트(추진위)가 1500만원 가량 올랐다. 최근 재건축 정비계획안이 수정 가결된 강남구 삼성동 홍실 아파트(조합설립인가)도 코엑스~잠실운동장 일대 국제교류 복합지구 개발호재에 힘입어 1000만원 가량 올랐다.

재개발 지분가격도 사업장별로 희비가 엇갈렸다. 성북구 장위13구역(구역지정)과 서대문구 북아현3재정비촉진구역(사업시행인가), 동작구 흑석3재정비촉진구역(조합설립인가)은 사업의 진척이 더디자 매물이 쌓이면서 지분가격이 전월 대비 5%p~15%p 가량 하락했다. 이에 반해 이번 서울시장 선거과정에서 핫플레이스로 떠올랐던 용산구 재개발 구역의 지분가격은 올랐다. 한남2, 3구역(조합설립인가)의 지분가격이 전월 대비 15%p 가량 올랐다. 정몽준 후보의 용산 개발 공약으로 들썩였던 용산구 재개발 구역이 박원순 시장의 당선으로 향후 어떤 가격 추이를 보일지 주목할 필요가 있다.

6·4 지방선거에서 박원순 시장이 재선에 성공하면서 재개발ㆍ재건축 시장 반등 가능성에 귀추가 주목되고 있다. 과거 2차례 지방 선거의 예를 보면 지방선거 이후 재개발 지분가격이 상승했으나 이번 6.4 지방선거 이후 재개발 시장 반등 가능성은 크지 않다. 아직도 아물지 않은 세월호 참사의 여파와 다가올 월드컵과 여름 비수기로 인해 재개발ㆍ재건축 투자 수요는 많지 않을 것으로 보이기 때문이다.

최근 서승환 국토교통부 장관이 부동산 시장 투자 심리를 위축시킨 2·26 주택임대차 선진화 방안에 대한 수정을 시사했으나 현재 침체된 부동산 시장을 반등 시킬만한 재료는 뚜렷하게 제시하지 못하고 있다. 또 재개발과 재건축 등 정비사업에 대해 권한을 가지고 있는 박원순 시장은 '개발사업의 속도보다는 방향'을 중요시 하는 입장이다. 따라서 현재 추진 중인 뉴타운ㆍ재개발 출구전략을 통해 정비사업장의 옥석 가리기는 지속적으로 추진할 예정이고 재개발ㆍ재건축 시장 부양을 위한 무리한 대책은 없을 것으로 예상된다.

한편 도시정비사업 진행속도는 개별 구역별로 양극화 될 것으로 전망된다. 재개발ㆍ뉴타운 실태조사를 통해 사업을 계속 추진하기로 결정된 재개발구역은 2기 박원순 시정에서 준비 중인 도시재생본부의 지원 아래 사업 진행속도를 더욱 높일 수 있을 것으로 기대된다. 또 정부가 재건축 초과이익 연내 폐지를 추진하고 있지만 국회 통과 여부가 불투명한 가운데 올해 말까지 관리처분계획인가를 받게 되는 경우 재건축 초과이익 환수를 면제 받을 수 있어 사업시행인가 단계에 있는 강남권 재건축아파트를 중심으로 사업 진행 속도가 빨라질 것으로 예상된다.