서울의 마지막 대규모 택지개발지구인 강서구 마곡지구 입주가 본격화되면서 주변 전세시장이 약세를 보이고 있다. 서울 아파트 전세시장이 전세매물 부족으로 임대인 우위시장을 형성하고 있으나 마곡지구가 속한 강서구는 임차자 우위 시장을 형성하며 전셋값이 하락한 것이다. 최근에는 강서구를 넘어서 인접한 김포한강 신도시나 양천구 전세시장까지 영향을 미치며 물량여파가 나타나고 있다.

21일 부동산114에 따르면 2007년부터 2015년까지 계획된 마곡 도시개발지구 조성이 막바지 단계에 접어 들고 있으며, 올해 5월부터 마곡엠밸리 14~15단지(총2227세대)를 시작으로 신규 아파트 입주가 시작했고 6월에는 마곡엠밸리 1~7단지(총4283세대)가 입주했다. 또 최근에는 마곡지구 인근 화곡동에 대단지 아파트 강서힐스테이트(2603세대)까지 입주를 시작하며 공급과잉의 우려를 높이고 있다.



강서구 아파트 입주물량이 지난 2010년부터 2013년까지 1485세대에 불과했던 것과 비교하면 최근 2달간 아파트 입주물량은 과거 4년간 공급량의 6배가 넘는 수치다. 최근 입주한 마곡지구 아파트의 면적분포를 살펴보면 ▲전용 60㎡이하가 2860세대 ▲전용 60~85㎡이하 2338세대 ▲전용 85㎡초과 1312세대로 구성되어 전용85㎡ 이하가 80% 가량을 차지한다.

강서구 아파트시장은 때 아닌 역전세난이 한창이다. 비수기인 탓도 있지만 단기간 과다 공급된 마곡지구 아파트 입주영향으로 임대인의 세입자 구하기가 난항을 겪고 있다. 잔금일이 다가오면서 아직 세입자를 구하지 못한 임대인들이 경쟁적으로 급매물로 싸게 내놓으면서 전세매물이 쌓여가고 있다. 마곡동 M중개사무소 관계자는 "마곡지구 아파트 전셋값이 저렴하다는 소문을 듣고 신혼부부 임차인들이 많이 문의는 하고 있다. 하지만 기반시설이 미비하고 전셋값이 계속 떨어지는 추세여서 가을 이사철까지 시간적 여유가 있는 수요자들은 가격이 더 떨어지기를 기다리는 분위기다"고 말했다.



강서구 역전세난의 불똥은 강서구 내 다른 아파트는 몰론 강서구와 인접한 다른 지역 전셋값 하락으로 번지고 있다. 마곡지구 아파트 입주 시점인 2014년 4월25일대비 2014년 7월11일 기준 전셋값 변동률은 마곡지구가 속한 ▼강서구는 무려 2.38% 떨어졌고 ▼김포한강신도시(-0.77%) ▼양천구(-0.14%)등 인접한 지역의 전셋값도 하락했다. 금천구는 0.01% 올랐으나 같은 기간 서울 전체의 전셋값이 0.33%올랐다는 점에서 마곡지구 아파트 입주폭탄의 영향을 피해갈 수 없었던 것으로 보인다. 재계약을 앞두고 있는 임차인들이 저렴한 마곡지구 아파트에 관심을 두고 있기 때문이다.

강서구 화곡동 화곡푸르지오 전용125㎡는 마곡지구 아파트 입주가 시작되자 전세가격이 5000만원이나 떨어졌고 내발산동 마곡수명산파크7단지 전용84㎡는 3500만원 가량 하락했다. 강서구와 경계를 같이 하고 있는 양천구는 목동 금호베스트빌 전용84㎡가 5000만원 떨어졌고 김포시 장기동 고창마을EGthe1 84㎡도 2500만원 가량 하락했다.

최근의 공급부담으로 일시적인 전셋값 약세를 보이고 있지만 마곡지구의 전세가격 회복 능력은 충분하다. 쾌적한 주거환경, 편리한 강남 접근성, 우수한 학군, 자족적 기능으로 2기 신도시 가운데 성공작이라고 평가 받는 판교신도시와 마찬가지로 마곡지구도 이런 요소들을 충분히 갖췄기 때문이다. 2015년부터 LG, 코오롱, 롯데와 같은 대기업을 비롯해 100여 개의 기업체가 입주할 예정이고 상주인구가 16만 5000명에 달해 베드타운의 우려 없이 자족도시로서의 면모를 갖추게 된다. 지하철 9호선 마곡나루역을 통해 여의도(24분)와 신논현(47분)까지 원스톱으로 이동이 가능하다. 또 아시아 최대의 생태공원인 보타닉 공원이 여의도 공원의 두 배 크기인 50만㎡의 규모로 조성될 예정으로 주거환경도 개선될 예정이다.

올 가을 저렴한 전셋집 마련을 계획하고 있다면 마곡지구 신규 아파트를 눈 여겨볼 필요가 있다. 비록 지금은 정주여건이 떨어지지만 대기업이 속속 입주하고 생활편의 시설이 갖추어 지면 주거환경은 한층 개선될 것으로 보인다. 다만 지금의 전셋값 하락이 계속되지 않을 것으로 예상되는 만큼 2년 뒤 재계약 시에는 추가되는 전세금도 고려해야 할 것이다.