한동안 공급이 주춤했던 지역주택조합 아파트가 올 들어 급증 추세에 있다. 보통 분양아파트에 비해 PF·마케팅 비용이 덜 들어 분양가가 낮고, 70% 이상 조합원 물량이라 일반분양에 대한 부담도 적기 때문이다.

하지만 조합원 모집에 실패해 사업이 장기화될 경우 부담해야 할 비용이 오히려 늘어나는 것은 물론, 최악의 경우 분양대금까지 떼일 수 있어 주의가 요구된다.

24일 부동산업계에 따르면 현재 조합원을 모집 중이거나 모집을 앞둔 지역주택조합 사업장은 전국적으로 13개 단지, 1만2000여 가구 규모다. 소규모 조합 단위로 아파트를 공급하는 사업의 특성상 확인이 쉽지 않다는 점을 감안하면 실제 물량은 더 많을 것으로 보인다.

지역주택조합이란 같은 생활권역에 사는 수요자들이 주택 마련을 위해 결성한 조직이다. 청약통장 가입 여부와 관계없이 무주택이거나 소형주택을 소유한 가구주가 조합원이 될 수 있다.

통상적으로 아파트는 시행사가 땅을 매입한 후 건설사와 공사 계약을 맺는 방법으로 분양된다. 반면 지역주택조합 아파트는 조합원들이 돈을 모아 토지를 산 뒤 건설사에게 짓게 하는 방식이다. 자기 땅에 직접 아파트를 건설하는 셈이다.

지역주택조합의 최대 장점은 단연 저렴한 분양가다. 시행사가 프로젝트파이낸싱(PF) 대출을 받아 땅을 살 경우 발생하는 금융비용이 분양가에 전가되기 마련이다. 그러나 조합원들이 돈을 모아 토지를 매입하면 대출 이자가 발생하지 않기 때문에 공급가격도 낮아지게 된다.

건설사 입장에서도 시행사 PF대출 보증을 서지 않아도 되고, 조합원이 70% 이상 확보된 만큼 미분양 리스크가 적다. 자금력이 상대적으로 약한 중견건설사를 비롯해 법정관리 중인 월드건설·우림건설이 최근 지역주택조합 사업을 활발히 하는 이유도 여기에 있다.

최근에는 부지 전체를 시행사가 확보한 뒤 지역주택조합아파트로 전환한 사례까지 나왔다. 일반적으로 지역주택조합은 조합원이 전부 모집돼 토지를 완전히 확보하기 전까지 토지매입확보동의만 받아 놓는다.

그런데 서산 테크노밸리 지역주택조합과 남양주 화도 엠코타운 지역주택조합은 시행사가 100% 토지를 확보한 뒤 조합원 모집에 나섰다. 건설사와 계약을 맺고 자체 사업을 하는 것에 안전하고 자금 회수도 빠르다는 점이 반영됐다.

다만 지역주택조합은 모든 사업의 책임이 조합에게 있다는 점에서 사업이 지연될 경우 조합원 개개인의 부담이 클 수 있다. 또 지역조합은 재건축·재개발 조합과는 달리 조합원간 연고가 없는 것이 대부분이라 결속력이 약하고, 내부 비리에도 취약하다.

조합원 모집 당시 약정한 분양가에서 추가분담금이 발생, 싸게 내 집 마련을 하려다 더 큰 손해를 보는 경우도 종종 있다. 서울 동작구의 A아파트는 애초 조합원 분양가가 2억원이었지만 최종적으로 6억원에 분양됐다.

업계 관계자는 "그나마 땅 확보를 못해 투자금을 돌려받지 못하는 사람들도 있다"며 "공신력 있는 부동산 신탁사가 자금관리를 맡았는지, 추가부담금이 생길 요인은 없는지 반드시 확인해야 한다"고 말했다.