정부의 잇단 부동산규제 완화로 재건축에 대한 투자자들의 관심이 높아지는 가운데 1990년 이전 지어진 아파트가 비교적 사업성이 양호한 것으로 나타났다. 그 이후에 준공된 아파트에 비해 용적률이 낮아 일반분양 물량을 많이 확보할 수 있어서다.

25일 부동산114에 따르면 1990년 이전 준공된 전국 아파트의 평균 용적률은 191.6%로 집계됐다. 전북이 140.7%로 가장 낮았고, ▲강원 141.7% ▲전남 143.7% ▲경기 160.5% ▲대구 162.9% ▲인천 176.2% ▲대전 186.6% ▲서울 194.7% 순으로 나타났다.

반면, 준공 시점이 1991~2000년 사이인 아파트의 평균 용적률은 254.8%까지 높아졌다. 이후 난개발에 따른 주거 쾌적성 저하라는 문제점이 지적되며 2001~2010년 221.6%, 2011~2014년 200.3% 등 낮아지고 있지만 여전히 200%를 상회하고 있다.

용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적 비율로, 재건축의 사업성을 결정한다. 용적률이 낮으면 재건축으로 지을 수 있는 일반분양 물량이 늘어나 수익성이 높다. 반대로 높으면 새로 짓는 물량이 줄어 사업비용을 조합원들이 추가분담금으로 부담해야 해 수익성이 떨어진다.

재건축 가능 연한 상한선의 단축(40→30년)으로 재건축을 추진할 수 있는 시기가 서울의 경우 1987~1991년 지어진 아파트는 2~8년, 1991년 준공된 아파트는 10년이 빨라졌다. 그러나 1991년 이후 아파트는 용적률이 높아 추진이 쉽지 않을 전망이다.

이미윤 부동산114 연구원은 "정부가 과도하게 지정됐던 규제들을 풀면서 재건축을 추진할 수 있는 환경은 좋아졌지만 용적률을 상향해 사업을 하기에는 한계가 있는 상황"이라며 "재건축 아파트 투자 시에는 기존 용적률과 신축 용적률의 차이를 비교해봐야 한다"고 조언했다.