지난 4일 국토교통부가 '부동산 중개보수체계 개선안'을 확정, 발표했다. 고가주택 기준이 매매 6억원과 전세 3억원으로 현실에 맞지 않고, 이로 인해 3억원짜리 전세가 같은 가격의 매매보다 중개수수료가 더 높은 역전현상이 일어난다는 지적에 따른 조치다. 오피스텔 대부분이 주거용으로 쓰이는데 주택보다 높은 요율이 적용된다는 점도 반영됐다.

정부에서는 이번 개선안을 통해 불합리했던 수수료 체계가 정상화된 만큼, 소비자와 중개업소간 분쟁이 줄고 더 나이가 거래 활성화에도 도움을 줄 것으로 기대하고 있다. 하지만 부동산거래의 한쪽 축인 중개업소의 반발이 큰 상태다. 그리고 이 공인중개사협회의 반발을 '제 밥그릇 챙기기'로만 보기에는 개선안에 빈틈이 많다는 지적이다.

◆당장 3억원 매매·전세 역전현상만 해소



중개보수체계 개선안의 가장 큰 특징은 매매가 6억원 이상, 전세보증금 3억원 이상 주택의 중개수수료율을 세분화한 데 있다. 지금까지는 매매 6억원 이상은 0.9% 이내에서, 전세 3억원 이상은 0.8% 이내에서 협의를 했지만 이르면 내년부터 매매 6억원 이상 9억원 미만은 0.5%, 전세 3억원 이상 6억원 미만은 0.4%로 내려간다.

개선안이 시행되면 이번 개편의 시발점이 된 3억원 전세를 얻는 사람이 3억원 집을 사는 사람보다 더 높은 중개수수료를 내는 역전현상은 사라질 전망이다. 그러나 문제가 된 구간의 수수요율을 세분화했을 뿐 기존 택하고 있던 역진제(거래금액이 높을수록 수수료는 낮아지는 방식)는 그대로 둬 논란의 불씨를 남겨뒀다.

전세금을 기준으로 현재 중개수수료율은 ▲5000만원 이하 0.5% 이내 ▲5000만원~1억원 0.4% ▲1억원~3억원 0.3%다. 이 경우 9000만원 전세를 계약하는 사람은 36만원을 수수료로 내지만 1억원 전세를 계약하는 사람은 30만원만 낸다. 더 싼 전세를 얻은 사람이 더 많은 수수료를 낸 것이다.

또 3억원 전세가 논란이 됐던 것처럼 6억원도 매매보다 전세가 수수료가 비싼 역전현상이 나타나기 마련이다. 6억원짜리 고가전세 세입자를 보호해줘야 하는지는 논외로 치더라도 지금과 같이 금액대별로 구간을 두고 일부만 조정하는 방식으로는 문제 해결이 어려울 수밖에 없다는 지적이다.

한국공인중개사협회 관계자는 "국토부가 3억원 전세 수수료가 이슈화되자 당장 급한 불을 끄자는 식으로 해당 구간만 조정했는데, 그렇게 접근할 문제가 아니다"며 "수수료율은 일부 조정이 아닌 전면 재검토가 돼야 하며, 저가주택은 그대로 두되 고가주택의 효율을 세분화해야 하다"고 주장했다.

윤철한 경제정의실천정의연합 팀장은 "지금처럼 구간별로 수수료율을 정하면 완벽하게 해결할 수 없는 게 사실"이라며 "다만 당장 나타난 부작용부터 해결하고 장기적이고 점진적으로 다시 개편을 하자는 게 정부의 의도일 것"이라고 말했다.

◆10건 중 4건은 월세, 맞춤 수수료율 없어

주택 임대차계약 10건 중 4건이 월세일 만큼, 월세 비중이 높아졌다. 그러나 월세용 수수료 책정 기준은 여전히 없는 실정이다. 현재 월세 수수료는 '보증금+(월임대료*100)' 공식에 따라 계산된 환산보증금을 기준으로 매겨진다. 보증금 1000만원에 월임대료 90만원인 경우 1억원짜리 전세계약으로 보고 0.3%의 수수료율을 적용하는 식이다.

그런데 실제 현장에서 1억원 전세아파트를 보증금 1000만원의 월세로 전환할 때는 보통 월 5%의 전환율를 적용해 38만원의 월세를 받는다. 그리고 이를 환산보증금으로 바꾸면 4800만원에 불과하다. 이때 수수료는 각각 30만원, 24만원으로 차이가 있다. 저금리의 영향으로 월세 전환율이 낮아지면서 법에서 정한 환산보증금과 일치하지 않는 문제점이 발생하는 것이다.

주거용 오피스텔에 대한 기준도 명확치 않다. 일단 국토부는 전용면적 85㎡ 이하면서 전용 부엌과 목욕시설이 있는 화장실을 갖춘 곳을 주거용 오피스텔로 정했다. 하지만 지금까지 이러한 조건을 갖추고 실제로 주거용으로 사용되던 오피스텔도 모두 '업무용'으로 관리가 됐다. 세금 문제 때문이다.

오피스텔은 원칙적으로 업무용 건물이지만 실제 주거용으로 사용할 경우 주택으로 취급된다. 다만 부가세 환급이 안 되고, 1가구 2주택 또는 다주택자에 따른 세금이 부과되기 때문에 대부분의 주인들이 신고를 않는 형국이다. 이런 이유로 공과금·세금이 업무용으로 부과되는 상황에서 중개수수료만 주거용으로 매긴다는 것은 불합리하다는 지적이다.

익명을 요구한 한 전문가는 "정부에서도 오피스텔이 주거용인지 업무용인지 정확히 구분하지 못하는 상황에서 무턱대고 주거용은 수수료를 낮춰준다고 하면 중개업자와 사용자간 분쟁만 생길 수 있다"며 "세금을 외피하기 위해 주인이 업무용 수수료를 낼 경우 세입자는 어쩔 수 없이 따라야 하는 부작용도 생각해봐야 한다"고 꼬집었다.