재건축 분담금 1억~1억5천만원 높아져

공사비 증가·용적률 감소·설계변경 화근



1만1000여가구 대규모 단지로 탈바꿈할 서울 강동 둔촌주공아파트 추가분담금이 최대 1억~1억5000만원 가량 높게 책정돼 추가분담금 논란이 일고 있다.

11일 부동산 업계에 따르면 서울 강동구 둔촌주공아파트 시공사인 현대건설·현대산업개발·대우건설·롯데건설 컨소시엄은 오는 12월 18일까지 조합원 분양 신청을 받기로 하고 최근 예상 일반분양가와 추가분담금을 공개했다.

분양가는 3.3㎡당 2400만원, 2600만원, 2800만원으로 가정하고 무상 지분율을 각각 132%, 145%, 158%로 제시했다. 2∼3년 뒤 일반분양 물량을 3.3㎡당 2400만원에 분양할 경우 조합원 보유 대지 지분의 132%까지는 무상 입주할 수 있다.

조합원은 2010년 시공사 선정 당시 '확정지분제'를 내걸고 일반분양 가격과 미분양 등과 관계없이 무조건 164%의 지분을 약속했는데 무상 지분율이 낮아졌다며 반발하고 있다.

무상 지분율이 낮아지면 그만큼 조합원이 현금으로 부담해야 하는 추가분담금이 늘어나기 때문이다.

둔촌 주공1단지 전용면적 52㎡(대지지분 63.1㎡) 소유자가 재건축후 입주할 아파트로 112㎡(전용 84㎡)를 선택할 경우 종전 164%의 무상지분율을 적용하면 추가분담금은 5823만원이다. 하지만 건설사의 예상 일반분양가인 2400만원에 내놓으면 조합원 추가분담금은 1억6084만원으로 1억원 이상 증가한다.

일반분양가를 3.3㎡당 2700만원으로 올리면 조합의 추가분담금은 줄어든다. 하지만 일반 분양할 경우 2017년 이후 시장이 어떻게 변할지 예측하기 어려워 현재로서는 주변 시세 등을 고려해 3.3㎡당 분양가를 2400만원으로 책정하는 게 현실적이라는 분석이 나온다.

건설사들은 계획 단계에 비해 용적률과 설계 등 사업 조건이 대폭 바뀌면서 무상지분율이 줄어들 수밖에 없다는 입장이다.

지난 2010년 시공사 선정 당시에는 조합이 2종 일반주거지역에서 3종 일반주거지역으로 종상향을 추진해 용적률도 최대 300% 이상으로 높인다고 했지만 실제 인허가 과정에서 일부만 3종으로 상향돼 평균 용적률이 273%로 낮아졌다. 이로 인해 일반분양이 감소하면서 조합 수입이 줄고 추가 분담금도 늘어날 수밖에 없는 상황이 됐다.

또 5년 전에 비해 공사비가 상승했고 일부 설계 변경이 진행돼 무상지분 감소가 불가피하다는 게 시공사의 설명이다. 추가분담금이 늘자 지난주부터 시세는 약세로 돌아섰고 매매 거래도 거의 끊겼다.

주공 3단지 102㎡는 지난달 초 7억8000만원까지 팔렸으나 현재 7억6000만원 선으로 2000만원가량 하락했다. 4단지 102㎡는 같은 기간 7억6000만원까지 거래됐으나 현재 7억4000만∼7억4500만원 선으로 1500만∼2000만원 떨어졌다.

인근 D공인 관계자는 "추가분담금 발표로 무상지분율 하락에 따른 심리적 부담감으로 매매가 위축되긴 했으나 거래는 2000~3000만원 조정된 선에서 이뤄지고 있다"고 말했다.