저금리의 逆說…실수요층 몰려

청약불패에 웃돈 붙고 공실률↓



올해 부동산 정책 이슈 중 하나는 연 1%대의 저금리 기조였다. 지난해까지 2%대를 유지했던 기준금리가 올 들어 3월과 6월 각각 0.25%포인트씩 하락하면서 1.5%대의 유례 없는 저금리를 유지했다. 여기에 청약제도 개편, 중개수수료 인하, 재건축가능연한 단축, 택지개발촉진법 폐지, 공공택지 신규지정 중단 등이 적용되면서 실수요층 유입으로 수익형 부동산 투자가 활발히 이뤄졌다.

◆월세 수익 부동산 인기

올 들어 1월부터 10월 말까지 거래된 전국 상업·업무용 부동산은 20만1005건을 기록했다. 예년 평균 거래량인 10만~15만건은 물론 지난해 거래량인 15만647건도 훌쩍 넘어섰다. 공급량 증가로 투자 수익률은 낮아졌지만, 아직 은행 금리보다 높기 때문에 마땅한 투자처를 찾지 못한 투자자가 월세 수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 몰린 것으로 분석된다.

올해는 수도권 분양시장 호황을 타고 뉴타운이나 택지지구 등 대규모 개발지구를 중심으로한 수익형 부동산 상품이 쏟아져 나왔다. 투자자들은 배후수요가 풍부하고 개발가치가 높은 만큼 안정적인 수익과 시세차익까지 누릴 수 있다는 점을 높이 평가했다. 이는 청약 열기에서 확인됐다.

지난 3월 서울 왕십리뉴타운3구역에 공급된 오피스텔 '센트라스 비즈'는 정계약 기간 이틀 만에 모두 팔려 나갔다. 10월 경기도 평택시 동삭지구에 공급된 '평택 자이 더 익스프레스 1차' 단지 내 상가 또한 청약 당일 하루 만에 15개 점포가 완판됐다.

입주 후에는 분양가에 프리미엄(웃돈)이 붙어 인근 단지보다 수익률이 보장됐다. 지난해 7월 입주한 광교신도시 내 브랜드 오피스텔인 '광교 에코 푸르지오시티' 전용면적 24㎡는 거래가격 1억2100만원, 보증금 500만원에 월세 50만원선으로 형성돼 있다. 수익률로 따지면 약 5.17% 가량이다. 같은 해 9월 입주한 '광교 경동 해피리움' 전용 23㎡는 거래가 1억4000만원, 보증금 500만원에 월세 45만원에 공급된다. 수익률은 4% 수준이다.

상업·업무용에 대한 실수요층의 관심이 높아지면서 투자의 수익성을 좌우하는 공실률(空室率)이 낮아지는 추세다. 10일 국토교통부의 상업용 부동산 임대 동향 조사를 보면 3분기 전국 오피스 공실률은 12.6%로 1분기 13.5% 대비 1% 포인트 이상 감소했다. 중대형 매장의 공실률도 10.8%에서 10.6%로 소폭 하락했다.

◆분양중인 주요 수익형 부동산

연말까지 수도권 대규모 개발지구에서 공급되는 브랜드 수익형 부동산 상품에 주목할 만하다.

한화건설은 서울 은평구 은평뉴타운 상업4블록에 '은평뉴타운 꿈에그린' 오피스텔과 상가를 분양 중이다. 오피스텔은 전용면적 19~21㎡ 302실이며 상가는 지하 1층(16실)과 지상 1층(36실)에 40~73㎡ 52실이다. 상가는 커피전문점·레스토랑·은행 등의 상업시설로 운영된다. 또한 높은 전용면적(전용률 지하 1층 58.9%, 지상 1층 54.5%)을 확보해 공간 활용도를 높였다.

단지 인근에는 은평뉴타운 1만6000여 가구 거주자를 포함해 연 평균 865만명의 북한산 등산객이 구파발역 지하철을 이용하지만 상가 비율은 2.6% 수준에 불과하다.

연면적 15만9759㎡ 규모의 복합쇼핑몰인 롯데몰이 내년 완공될 예정이며 카톨릭대학병원(2018년 예정)과 소방행정타운(2018년 예정) 등도 들어설 예정이다.

곽창석 ERA코리아 부동산연구소장은 "올해 아파트 분양 시장이 활황세를 띄자 은퇴를 앞둔 베이비 붐 세대가 노후 대비로 단지 내 상가 등 수익형 부동산에 관심을 둔 것으로 보인다"며 "업무용 오피스텔은 아파트나 주거용 오피스텔에 비해 투자 금액 대비 안정적인 수입 창출이 가능해 최근에는 젊은 층의 투자도 느는 추세"라고 말했다.

한편 내년 수익형 부동산 시장은 전셋값 상승, 저금리 기조, 총선효과 등이 부동산 가격 하락을 막는 효과로 작용하면서 자금유입이 지속될 것으로 전망된다. 투자성이 좋을 것으로 예상되는 지역은 마곡, 동탄2신도시, 하남미사지구, 세종시 등이다.