확정수익·선임대로 투자자 현혹

솔깃해 섣불리 계약했다간 쪽박

수익 보장하는 약정서 확보 관건



수익률을 보장해준다고 광고하는 상가 중에서 실제 분양 후 약속된 금액을 입금하지 못하는 경우가 태반이다. 심지어 필자가 부동산업에 뛰어든 이후 약속을 지키는 업체를 거의 본 적이 없다. 주로 테마상가, 쇼핑몰 등에서 확정 수익 지급을 제시하는데 제대로 상권이 자리 잡지 못하는 경우가 대부분이라 약속된 내용이 입금되지 않는 경우가 허다하다.

수익률 보장을 내세우면서 시행사나 분양대행사 측에서 임대료를 보조 지급해 수익률을 맞춰주는 경우가 있다. 이런 경우에도 주의해야 한다. 분양가가 당초 높게 책정돼 투자자에게 수익률을 맞춰줄 수 없어 일정 기간 임대료를 보조하는 모양새를 취한다. 하지만 임대료 보조 기간(실제로 약속대로 임대료 보조해주는 곳도 거의 없음)이 끝나게 되면 세 들어 있는 임차인이 임대료 수준을 못 맞춰주게 된다.

결과적으로 더 낮은 수준의 임대료를 요구하는 임차인에게 점포를 내주게 되면서 상가 가치가 동시에 하락하게 되는 불운을 맞게 된다. 이처럼 실제 상가의 가치가 고평가된 곳에서 인위적으로 시행사나 분양대행사에서 보조금을 지급해주는 경우 결국 투자자 둘이 피해를 볼 수밖에 없다.

선분양 상가도 주의해야 한다. 미사지구, 마곡지구와 위례, 동탄, 광교신도시 등 인기 택지지구에서는 분양 승인 전에 계약금을 받고 계약서 대신 약정서나 청약서 등을 제공하는 형태로 편법적인 '선분양'을 하는 사례가 늘고 있다.

건축물 분양에 관한 법률에 따르면 기본적으로 분양 면적 3000㎡ 이상 상가는 사용 승인 전 분양(선분양)을 할 수 없다. 다만 신탁사와 신탁 계약을 맺거나 건축허가를 받고 토지 대금을 완납한 후 착공용 토지사용허가서를 발급받는 경우 등에 한해서만 선분양이 가능하다.

자금력이 약한 사업 시행자가 은행 등에 '분양 신청 계약서'를 보여주고 대출로 사업비를 마련하기 위해 선분양을 하는 것이 보통이다. 정식 계약서를 쓰기 전에 매수자에게 실질적으로 분양 우선권 또는 소유권을 주고 손 바뀜에 따라 명의 변경을 해주고 웃돈이 거래되는 것은 일반적으로 편법 분양에 해당된다.

선분양은 시행사가 부도나거나 계약금이 다른 용도로 유용됐을 때 정식 계약서를 받지 못한 투자자가 피해를 볼 수 있다는 점을 명시해야 한다. 2003년 3200여 명의 투자자가 3735억 원의 투자금을 날린 '굿모닝시티' 사건을 반면교사로 삼아야 한다.