금리인상·전세난 등 리스크 요인

뜬구름 잡는 헛 공약(公約) 피해야

주택 구매는 시기상 내년이 적절



물 흐르듯이 순탄한 시장은 없다. 여러 변수로 인해 때론 폭포 처럼, 회오리 처럼 흐른다.

올해 부동산 시장도 여러 변수가 있다. '금리 인상', '대출규제', '총선', '공급과잉과 미분양', '전세난' 그리고 '2017년'을 꼽을 수 있다. 이들 변수로 볼 때 올해 부동산 시장은 신중과 관망이 공존하며 혼조세가 예상된다.

지난해 12월 인상된 미국의 금리는 앞으로도 점진적으로 이뤄진다. 국내에선 2월 수도권을 시작으로 대출규제가 강화되면서 금리인상과 함께 매수세를 위축시킬 가능성이 높다.

실제로 지난해 금리인상과 대출규제 강화가 예고된 후 같은 해 11~12월 문의와 계약이 급격히 감소됐다는 게 분양관계자의 공통된 목소리였다. 결국 11월 미분양물량은 4만9724가구로 10월 대비 54.3%나 증가했다.

2012년, 2013년 연간 20만가구 미만 분양에 미분양가구가 5만~7만가구였던 것이 비하면 지금의 미분양은 질적으로 나쁜 편은 아니다. 하지만 올해도 평년보다 많은 30여만 가구가 분양 예정돼 예비청약자의 심리가 위축되면 미분양 증가는 불가피하다.

다만 유용하고 실행 가능한 공약(公約)이 나올 경우 국지적으로 부동산시장엔 호재가 될 수 있다. 반대로 뜬구름 잡는식의 공약(空約)이면 이야긴 달라진다.

수도권은 속도가 빨라진 정비사업들로 인해 전세난이 더욱 가중되면서 전셋값 상승세는 올해도 계속될 전망이다. 실제로 올해 수도권에서 재건축 이주 예정인 가구는 2만여 가구에 달한다.

부동산시장 조사기업 부동산114는 내년 전국에서 32만가구가 입주하며 이중 경기도에서 10만가구가 입주한다고 밝혔다. 이 때문에 내년에는 올해보다 낮은 시세로 매물이 나올 가능성이 높다. 과거 광교신도시, 김포한강신도시 등에선 2012년 입주가 몰리면서 시세가 하락했다.

이상의 변수들로 볼 때 올해 부동산시장은 악재가 많아 보이지만 이들 변수가 우려했던 수준보다 영향이 미미할 경우 반대로 시장은 반등할 수 있다. 분양시장은 수요자들로부터 검증됐고 입지 좋은 곳 위주로 청약자가 몰리는 대신 비인기 지역은 청약자가 급감해 양극화가 심해질 전망이다.

매매시장은 전세난에 따른 임차인의 매수전환이 있겠으나 주로 저가 매물 위주로 거래돼 가격 상승폭은 작년(KB기준 연간 매매가 변동률 5.06%)을 밑돌 것으로 예상된다. 올해 꼭 주택을 구입한다면 금융비용 부담을 낮춰 매입하는 것이 좋겠으나 급매물 등이 아니라면 상반기보다 하반기가 매입시기로 적절할 것으로 판단된다. 다만 늦출 수 있다면 내년 중으로 미뤄 올해는 목돈을 마련해 두는 것도 좋겠다.