내 집 마련과 자산가치 상승을 동시에 생각하는 주택 수요자에게 신설 노선의 개통은 중요한 선택기준이다. 지하철 개통에는 3승(昇) 법칙이 있다. 계획발표와 착공, 준공의 각각 3번의 시기에 걸쳐 집값이 오른다는 공식이다. 구체적인 사업기간과 사업규모, 총사업 비용과 주요 노선을 고시하는 발표 단계를 비롯해 공사의 시작을 알리는 착공, 공사의 완료 단계인 준공·개통 단계다.

이 중에서도 집값이 가장 많이 상승하는 것은 주로 계획 발표단계다. 이전까지 불투명했던 사업이 확정되면서 기대감이 극대화되며 가격이 급상승하기 때문이다. 반면 착공 단계에 이르러서는 매수자와 매도자의 시장 가격 조정이 이뤄지면서 오름폭이 조금 낮아지고 준공을 앞두고서는 이미 프리미엄이 선반영돼 상승폭이 줄어드는 경우가 많다. 계획발표 전 단계에서 투자하는 것이 가장 높은 수익을 올릴 수 있다.

최근 개통한 신분당선 남부 연장 노선을 보면 사례로 들 수 있다. 신분당선 남부연장선은 2006년 7월 사업기본계획 고시 뒤 2010년 기공식을 거쳐 지난 1월 개통됐다. 이 노선의 수지구청역 역세권인 용인시 수지구 풍덕천동 신정마을 1단지의 전용면적 84㎡ 매매가 상승폭(국민은행 부동산시세 기준)은 2006년 7월 발표 이후 이듬해 1월까지 6개월간 평균 매매가가 약 5500만원(2억2400만원→2억7900만원) 가량 뛰었다. 반면 2010년 10월 기공식 이후 반년간 상승폭은 약 2000만원 정도(2억6500만원→2억8250만원)에 그쳤으며 개통 이후 현재 집값은 3억7500만원으로 변동이 없다.

계획단계에서부터 호재를 잡으면 뒤에 있는 착공과 준공단계까지 이어지기 때문에 개통에 따른 수혜를 모두 누릴 수 있는 반면 안정성이 낮다는 단점이 있다. 이 때문에 부동산 업계에서는 이러한 지역 중에서도 소형에 투자하는 것이 안정적이라고 조언한다.

실제로 개발계획이 무산됐을 때 대형의 하락폭은 크지만 중소형 아파트는 상대적으로 영향이 적다. 천안시에서 추진했던 경전철 사업이 2011년 12월 무산됐을 때 인근 단지인 우방유쉘의 면적별 낙폭에는 차이가 있었다. 전용면적 84㎡는 2011년 12월 기준 3.3㎡당 650만~658만원 정도였지만 1년이 지난 2012년 말에도 그대로 유지했다. 반면 같은 아파트의 전용 132㎡는 무산 발표 직후에 3.3㎡당 606만원 정도였던 가격이 556만원으로 8.25%가량 떨어졌다. 중소형의 영향은 작았던 반면 대형은 낙폭이 컸던 셈이다.

부동산 업계 전문가는 "중소형 아파트의 경우 구입부담이 작고 수요저변이 넓은 만큼 개발호재에 대한 영향은 직접적으로 받으면서도 무산됐을 때의 리스크가 적다"며 "확정 직전의 개발호재에 관심을 두고 분양을 받으려는 수요자들은 실제 거주목적을 병행하거나 상대적으로 환금성이 적은 소형 중심으로 구입 전략을 세워볼 만하다"고 말했다.

현재 확정 발표 전이지만 호재를 안고 있는 수혜단지 중 소형 물량이 포함된 곳들이 적잖다.

파주 운정신도시는 정부가 지난 3일, 제3차 국가철도망구축계획을 발표하면서 수혜지로 떠오르고 있다. 현재 GTX 파주 연장안이 국가철도망 계획에 포함돼 있는데다, 민자적격성 분석안이 타당성 검토 중이기 때문이다. 민자적격성이 있다고 확인되면 별도의 예비타당성 절차가 불필요해 사실상 계획이 확정된 것이나 다름없게 된다. 이곳에서는 현대건설이 파주 운정신도시 A24블록에서 '힐스테이트 운정'을 분양 중이다. 단지는 지하1층~지상29층, 25개동, 전용 59㎡~84㎡, 2998가구 규모다. 전체 가구가 100% 중소형으로 이뤄졌다.

청라국제신도시는 서울도시철도 7호선 청라 연장선 계획 호재가 있다. 2009년과 2011년에 연장 계획이 각각 추진됐지만 편익비용분석(B/C)이 1.0을 넘지 못해 중단됐다. 이에 지난해 9월 노선을 '석남동~청라국제도시역' 구간으로 변경하고 국토교통부에 예비타당성 조사를 요청했다. 올해 중순경 결과가 발표될 예정이며 인천시 자체 평가결과 B/C값이 1.07 정도로 알려져 기대감이 높다. 이곳 M1블록에서는 아이에스동서가 '청라센트럴 에일린의 뜰'을 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 37층, 10개동, 전용 84~95㎡, 1163가구 규모이며 이중 중소형인 전용면적 84㎡는 총 888가구로 전체 76.35%를 차지한다.

양주신도시도 7호선 연장사업의 수혜 대상지역이다. 기획재정부가 최근 실시한 7호선 연장사업에 대한 예비타당성 조사결과 B/C값이 0.95, 계층화 분석이 0.508로 사업 타당성이 있는 것으로 최종 결론 났다. 지하철 7호선 양주 연장노선은 옥정지구를 출발해 서울 도봉산역에 이르는 15㎞ 구간으로 이 노선이 개통되면 옥정지구에서 강남까지 50분대 진입이 가능해진다. 이곳 옥정지구 A6-1블록에서는 3월 '양주신도시 리젠시빌 란트'가 분양을 앞두고 있다. 단지는 지하 2층~지상 22층, 9개동, 전용 53~56㎡ 514가구 규모다.

아직 착공에 들어가지 않은 신안산선 복선전철도 수혜를 기대할 수 있는 곳으로 꼽힌다. 신안산선은 안산·시흥에서 서울역까지 잇는 노선으로 착공은 내년, 개통은 2023년으로 예정돼 있다. 신안산선 개통으로 안산에서 여의도까지 30분 안에 도착할 수 있게 된다. 이곳 안산시 단원구에서는 '힐스테이트 중앙'이 분양 중이다. 단지는 지하 2층~지상 최고 37층, 8개동, 전용 59~99㎡, 1152가구 규모다. 일반분양 물량이 전체 세대수의 57%가량을 차지하고 있으며 분양물량의 98%가 중·소형으로 구성돼 있다.