업무 환경 쾌적해 입주자 만족도 높아

배후수요 확보돼 임대료·권리금 '쏠쏠'



#. 지난해 5월 경기도 고양시 킨텍스(한국국제전시장) 1단계 C2블록에 공급된 '킨텍스 꿈에그린' 오피스텔은 780실 모집에 2만2121명이 몰리며 평균 청약경쟁률 28.36대 1을 기록했다. 계약은 3일 만에 100% 완료됐다. 반면 같은해 6월 고양시 장항동에 선보인 '웨스턴853(324실)' 오피스텔은 중심상업지구에 위치해 있음에도 현재까지 분양이 완료되지 않고 있다. 일산 상권을 활용할 수 있는 입지적 여건에 호수공원 조망권 확보 여부가 청약 성적을 갈랐다.

지난해 인기를 끌었던 수익형 부동산의 입지 특장점 중 하나는 자연조망이 가능해야 한다는 점이다. 조망권이 확보된 상가, 오피스텔, 지식산업센터 등의 수익형 부동산은 임대 수익률에서 차이가 두드러지기 때문에 신규 분양시장에서도 양극화된 청약성적을 보인다.

자연 조망되는 수익형 부동산은 임대 수익률이 높은 편이다. 14일 부동산114에 따르면 서울 송파구 방이동에 지어진 '현대토픽스'(2000년 1월 입주)는 올림픽공원 조망이 가능한 오피스텔이다. 현재 수익률이 전용면적 36㎡ 기준 연 5.25%~6.75% 수준이다. 같은 방이동이지만 조망권이 확보되지 않은 '대우유토피아'(1999년 7월 입주) 오피스텔은 전용 37㎡ 기준 연 4.0%~4.67%의 수익률에 그치고 있다.

◆조망권 따라 연 수익률 달라져

경기도 일산신도시 호수공원 조망이 되는 '삼성라끄빌'(2002년 9월 입주) 오피스텔은 전용 77㎡의 연간 수익률이 6.18%~6.55%다. 반면 비조망권인 '현대밀라트'(2003년 10월 입주) 오피스텔 전용 69㎡ 수익률은 연 4.92%~5.54% 수준이다.

일산신도시 인근 D공인중개업소 관계자는 "공원 등 주변환경이 쾌적한 오피스텔은 공실률이 낮아 임대인이나 임차인 모두에게 인기가 좋다"며 "특히 조망이 100% 확보된 곳은 임대료가 10만~20만원 정도 더 높아도 거래가 활발하게 이뤄지고 있다"고 말했다.

최근 호수공원 등 조망권을 확보한 일산신도시 일대에서 오피스텔 공급이 쏟아진다. GS건설·현대건설·포스코건설은 이달 고양관광문화단지(한류월드) M1·2·3블록에서 '킨텍스 원시티' 주거복합 단지 2194가구 규모를 공급할 예정이다. 이중 오피스텔(전용면적 84㎡) 156실이 일반 분양된다.

최근 오피스를 대체하는 수익형부동산으로 주목받는 지식산업센터 역시 조망권에 따라 지가 상승률이 다르게 나타난다. '선유도역 아이에스비즈타워'(2013년 5월 준공)는 안양천과 한강이 동시조망 가능한 지식산업센터로 유명하다.

국토교통부 공시지가 자료에 따르면 이 지식산업센터의 공시지가는 최근 2년새(2013~2015년) 10%(㎡당 323만→353만9000원) 올랐다. 반면 유사 입지지만 조망이 안되는 '에이스하이테크시티1차'(2007년 5월 준공)는 같은 기간 8%(㎡당 490만→531만원)의 오름폭을 보이는 데 그쳤다.

부동산업계 전문가는 "보통 지식산업센터의 경우, 도심권에 있어 조망권을 확보하기가 쉽지 않은 만큼 향후 시세차익을 기대하고 싶다면 조망권이 갖춰져 희소성과 투자가치가 높은 곳의 지식산업센터를 노려야 한다"고 말했다.

조망이 가능한 지식산업센터의 계약률은 높게 나타나고 있다. 광양종합건설이 지난해 12월 인천 남구 주안국가산업단지에서 분양한 '주안 제이타워'는 주변의 쾌적한 환경으로 현재 80%의 계약률을 기록하고 있다. 이 지식산업센터는 유신천 에코파킹스트리트가 가까워 조망을 누릴 수 있다. 유신천 에코파킹스트리트는 유신천을 복개해 '걷고 싶은 문화거리'를 조성하는 사업의 일환으로 주변 공장외벽을 디자인하고 녹지공간 조성, 태양광 가로등 설치 등 친환경 디자인 공간으로 조성될 계획이다.

◆"상가·오피스텔도 조망권 확보해야"

상가도 마찬가지다. 특히 최근 상가 설계 트렌드가 테라스형으로 자리잡히면서 조망권은 더욱 중요해지고 있어 인천 청라국제도시에 조성된 수변공원인 커널웨이 주변으로 상가들이 즐비해 있다. 청라국제도시 일대 공인중개업소에 따르면 커널웨이 조망이 되는 상가는 비조망 상가보다 시세가 높게 형성돼 있다.

청라국제도시 인근에 익명을 요구한 P공인중개업소 관계자는 "수변 조망이 가능한 상가는 소형 기준으로 현재 월 200만원 수준의 시세가 형성돼 있다"며 "면적에 따라 상이하지만 월 300만~400만원까지 임대료가 책정된 경우도 있으며, 입주한 지 얼마 되지 않은 상가인데 불구하고 이미 권리금이 4000만원 가량 형성돼 있다"고 말했다

이어 "그러나 비조망 상가는 월임대료가 100만원부터 시작하는 경우가 많고 손바뀜이 없다보니 권리금도 형성되지 않은 곳이 많다"고 덧붙였다.

이렇다 보니 지가도 높게 형성돼 있는 편이다. 인천 서구 청라국제도시 대표 수변상권인 커널웨이에 위치한 상업시설(청라여성병원)은 지난 1년간(2014~2015년) 5.56%(㎡당 287만6000원→303만6000원) 오른 반면 자연 조망이 불가능한 위치에 들어선 상업시설(청라정형외과의원)은 같은기간 ㎡당 285만1000원을 유지하고 있다.