서울 강남3구의 재건축 아파트 3.3㎡당 평균가가 최초로 4000만원을 돌파했다. 특히 재건축 예정 아파트인 '개포주공1단지'는 무려 3.3㎡당 8000만원에 육박해 부동산 '버블론'이 고개를 들고 있는 상황이다.

전문가들은 최근 재건축 추진 단지를 중심으로 집값이 들썩이는 것은 저금리 지속에 따른 부동산 투자 열기가 지속되고 있기 때문으로 해석하고 있다. 이에 따라 향후 금리인상과 공급 과잉 현상이 현실화될 경우 집값 거품이 걷힐 것으로 예상하고 있다. 또한 정부가 강력한 집값 대책을 내놓을 경우 비인기 지역을 중심으로 집값 거품이 꺼질 것이란 분석이 나온다.

10일 부동산114에 따르면 지난 7일 기준 서울 강남3구의 재건축 아파트 값은 3.3㎡당 4012만원으로 나타났다. 강남3구 재건축 아파트 값이 4000만원을 넘은 것은 이번이 처음이다.

이달을 제외하고 강남3구 재건축 아파트 값이 가장 비쌌던 시기는 지난 2006년으로 3.3㎡당 3635만원이었다.

강남3구 재건축 아파트 값은 2006년 이후 최고점을 찍은 이후 등락을 거듭하다가 지난 2013년에는 3.3㎡당 2992만원까지 하락했다. 그러나 2015년부터 개포지구를 중심으로 다시 재건축사업이 활발히 진행되면서 지난해엔 3506만원까지 올랐다.

강남 대치동에 위치한 공인중개업소 관계자는 "높은 희소가치, 정부의 재건축사업 규제 완화, 분양가 상승으로 수익성이 개선돼 강남 재건축추진이 활발해졌다"며 "이런 요인들이 투자수요를 끌어올려 재건축 아파트 값도 올랐다"고 설명했다.

각 구별로는 강남구 재건축 아파트 값이 이달 기준 3.3㎡당 4351만원으로 강남3구 중 가장 높았다. 이어 서초구가 지난달 23일 처음으로 4000만원을 돌파한 뒤 이달 현재 4109만원까지 오른 상태다.

송파구는 지난달 9일 3.3㎡당 3000만원을 돌파했고 이달엔 3106만원을 기록 중이다.

각 단지별로 살펴보면 5040가구 규모로 개포지구에서 가장 대단지인 개포주공 1단지가 3.3㎡당 8033만원으로 최고가 아파트 단지에 이름을 올렸다. 경기도 일산의 기존 아파트 대비 10배 이상 비싼 것이다.

이어 곧 재건축 이주에 들어가는 개포주공 4단지가 3.3㎡당 7774만원, 서초구 반포 주공1단지가 7212만원으로 집계됐다.

최근 압구정 재건축 기본계획이 수립되며 주목받고 있는 강남구 압구정동 구현대4차는 시세 상승에 대한 기대감이 반영돼 올해 들어 3억∼4억원이 올랐다. 현재 이 이파트의 3.3㎡당 평균 시세는 약 5796만원으로 압구정 단지 중 가장 높다. 하지만 지난 6일 서울시의 고도제한 발표에 따라 집값에도 영향을 미칠 여지는 남아 있다.

강남 재건축열풍은 서울 인근 지역으로 옮겨 붙는 추세다. 지난 9일 기준 KB국민은행의 주택가격 동향에 따르면 강남·서초·송파·양천·강동·영등포·동작·강서·관악·구로·금천구 등 한강 이남 11개 구의 지난달 아파트 중위매매가격이 7억1684만원을 기록했다. 중위 가격 조사가 시작된 2008년 12월 이후 처음으로 7억원을 넘겼다.

이 처럼 강남 재건축 아파트 값이 이상 과열 현상을 보이자 정부도 다시 규제카드를 만지작 거리고 있다. 지난 7월 중도금 집단대출 대상을 9억원 이하로 제한했지만 별 효과를 내지 못하고 있다. 지난 8월 가계부채 대책으로 내놓은 공급주택 축소방안은 재건축단지의 희소성을 부각시켜 오히려 집값 상승을 부추기고 있는 상황이다.

이에 강호인 국토교통부 장관은 지난달 국토부 국정감사에서 강남의 집값 상승이 이어지면 분양가상한제와 초과이익환수제를 검토할 수 있다고 밝혔지만 아직 별다른 움직임은 없다.

이미윤 부동산114 과장은 "저금리로 인해 갈 곳 없는 유동자금이 재건축 단지로 몰리고 있지만 계속해서 시장이 과열될 경우 정부가 다시 규제를 강화하는 등 정책의 변화가 올 수 있다"며 "내년 말로 예정된 재건축 초과이익환수 유예가 종료되면 재건축사업이 다시 어려워질 가능성도 크다"고 말했다.