뉴스테이(기업형 임대주택)가 출범 한 지 1년을 맞았다. 뉴스테이는 '절반의 성공'을 거뒀다는 평가를 받고 있다.

박근혜 정부의 핵심 주거정책인 뉴스테이는 최소 8년 동안 상승률이 5% 이하의 임대료를 납부하며 거주할 수 있는 기업형 임대주택이다. 일반분양 아파트와 달리 청약통장 없이도 신청이 가능하기 때문에 누구나 신청할 수 있다.

최근에는 소득이 낮은 사람들이 거주하는 임대주택이라는 고정관념을 깨고 고급화 전략에 성공해 인기몰이 중이다. 하지만 높은 임대료, 8년후 분양전환 등의 풀어야 할 숙제도 여전히 남아있다.

◆고급화로 진화한 뉴스테이, 분양시장 핵으로

지난 1년간 건설사들은 뉴스테이 고급화에 공을 들였다. 한화건설의 '수원 권선 꿈에그린'은 4베이(Bay), 판상형, 대형 드레스룸, 펜트리, 알파룸 등 일반 아파트와 동일한 평면 설계를 도입하고 발코니 무상확장을 지원했다. 대림산업의 'e편한세상 테라스 위례'는 뉴스테이 최초로 테라스, 복층형 설계를 도입해 관심을 끌었다. 지난 8월 GS건설이 동탄에서 선보인 '동탄레이크자이 더 테라스'는 단지 전체를 100% 테라스하우스로 구성했다.

연 5%로 제한한 임대료 상승률 역시 뉴스테이이 장점으로 꼽힌다. 국내 1호 뉴스테이 단지인 대림산업의 'e편한세상 도화'는 임대료 상승률을 연 3%로 제한했다. 정부 기준보다 연 2%포인트 낮춰 임대료 상승 부담을 낮춘 것이다.

'수원 권선 꿈에그린'의 경우 임대기간에 보증금을 인상하지 않고 월세만 연 5% 인상한다. 'e편한세상 테라스 위례'는 보증금 증감에 따라 월세가 변하는 시스템을 제공한다.

이 같은 이유로 뉴스테이의 인기도 나날이 높아지고 있다. '동탄레이크자이 더 테라스'는 전체 363가구(특별공급 120가구 제외) 모집에 9565건이 몰려 뉴스테이 사상 최고경쟁률인 평균 26대 1을 기록하면서 인기를 입증했다. 특히 정부가 발표한 8.25대책이 공급물량 조절과 집단대출 강화가 핵심이어서 상대적으로 중도금 등 집단대출의 비중이 낮은 뉴스테이의 성장이 가속화 될 것이라는 것이 업계의 분석이다.

부동산 전문가는 "분기마다 쏟아지는 대책과 국내외 불안요소들로 인해 부동산 시장이 혼란스러운 가운데 안정성을 추구하는 수요자들이 뉴스테이와 임대아파트에 몰리고 있다"며 "중산층을 겨냥해 마감재를 기존 브랜드 아파트 수준으로 맞추고 테라스나 대형 드레스룸을 설치하는 등 저렴한 임대주택이 아닌 고급주택 이미지로 인기는 더욱 높아질 것"이라고 말했다.

◆높은 임대료 등 풀어야 할 숙제도 여전

뉴스테이가 정부의 전폭적인 지원으로 시장에 안착하기는 했지만 풀어야할 숙제도 만만치 않다.

우선 고가 월세의 지적이 뒤따르고 있다. 영등포구 대림동, 중구 신당동 등 서울에 들어서는 일부 뉴스테이 단지의 경우 월 임대료가 100만원을 웃돈다. 여기에 관리비까지 합하면 월 주거비의 부담은 더욱 커진다. '동탄레이크자이 더 테라스'의 경우도 평균 보증금은 2억9900만원, 월세는 평균 48만원으로 동탄2신도시 주변 일반 아파트 시세보다는 다소 비싸다. 이 같은 임대료는 서민층은 물론 중산층도 감당하기 어려운 임대료 수준이다.

업계 관계자는 "뉴스테이의 비싼 임대료는 주거비를 줄이고 싶은 서민의 바람과는 역행하는 구조"라며 "저금리가 지속될 경우 월 전세자금대출 이자보다 임대료가 높을 경우도 많아 입주시기가 되면 메리트가 있을지 의문"이라고 말했다.

8년 후 분양전환 여부를 놓고 혼선도 예상된다. 뉴스테이는 세입자에게 최장 8년 동안 의무임대를 하도록 정하고 있지만 이후 분양여부에 대해서는 구체적으로 정해진 바가 없다.

국토부에 따르면 뉴스테이는 8년 후 사업자의 자율에 따라 재임대나 분양전환이 가능하나 단지전체가 다른 사업자에게 매각될 수도 있다. 국토부 관계자는 "정부의 구체적인 가이드라인이나 규제 등은 없으며 분양전환을 하더라도 분양가는 시장에 맡길 것"이라고 설명했다.

문제는 세입자들이 8년 동안 거주하더라도 분양전환 시 우선권 혜택이 주어지지 않을 수도 있다는 점이다. 또 8년 후 집값이 크게 올랐을 경우 임대료가 함께 오르며 세입자가 또다시 전세난민이 될 우려도 있다.

대형건설사 관계자는 "분양전환으로 수익성을 높일 수 있기 때문에 정부 규제가 없으면 임대연장보다는 당연히 분양을 선호할 것"이라고 말했다.