3일 정부가 내놓은 '11·3 부동산대책'의 핵심은 투기수요 규제에 초점이 맞춰져 있다. 당장 3일 입주자 공모를 하는 수도권 공공택지와 강남4개구(강남 서초 송파 강동), 과천 민간택지 내 주택의 분양권 거래가 사실상 금지된다. 정부는 과열이 우려되는 서울 전역과 경기 일부 지역, 부산, 세종의 1순위 청약 요건을 강화하고 재당첨을 제한하기로 했다. 투기과열지구 지정도 검토할 방침이다. 가수요를 차단하겠다는 포석이다.



3일 국토교통부는 유일호 경제부총리 주재로 열린 경제관계장관회의에 '주택시장의 안정적 관리방안'을 보고했다. 정부는 부동산가격 상승률, 청약경쟁률 등을 근거로 과열이 우려되는 지역(과열우려지역)을 정하고 ▲전매제한 기간연장 ▲청약 1순위 요건강화 ▲재당첨 제한 ▲중도금 대출보증요건 강화 등 맞춤형 규제를 적용하기로 했다.

이번 대책은 지난 4월부터 부동산시장에 나타난 이상 과열 현상을 잡고, 실수요자 중심으로 부동산 시장을 개편하기 위해 마련됐다. 최근 강남 일부 재건축 예정단지에서 집값이 급등하고 청약경쟁률이 수백대일에 달하는 현상이 나타났다. 정부가 지난 8월25일에 주택 공급 축소를 골자로 한 가계부채 관리방안을 발표하자 이런 과열 현상이 심화됐다.

◆ 과열우려지역 맞춤형 규제

정부가 정한 과열우려지역에는 ▲서울 전지역 ▲경기도 과천·성남·하남·고양·화성동탄2·남양주시 ▲부산 해운대구·연제구·동래구·남구·수영구 ▲세종시가 포함됐다.



이 지역은 ▲주택가격 상승률이 물가상승률보다 2배 이상 ▲청약경쟁률이 5대1을 초과했거나 국민주택 규모 이하 주택 청약경쟁률이 10대1을 초과 ▲시도별 주택보급률이 전국 평균 이하이거나 자가주택비율이 전국 평균 이하 3가지 요건 중에서 1~2개의 요건을 충족하면서 향후 과열될 가능성이 높다고 정부가 판단한 곳이다.

이 지역에 대해서 모두 같은 수준의 규제가 적용되는 것은 아니다. 민간택지 내 주택의 경우 서울에서는 강남4구의 분양권 전매제한이 6개월에서 소유권 이전 등기 때까지로 연장되고, 강남4구를 제외한 나머지 21개 구(區)는 6개월에서 1년6개월로 1년 정도 늘어난다. 경기도에서는 과천의 민간택지는 소유권 이전 등기 때까지 전매가 제한되는데 성남은 1년6개월이 지나면 가능해진다.

이번 대책의 타겟은 과열우려지역의 신규 아파트 청약시장이다. 기존 주택시장에 대한 규제는 빠졌다. 재건축 시장과 관련해 조합원 지위 양도를 금지하는 등의 조치는 하지 않기로 했다. 박선호 국토부 주택토지실장은 "신규 아파트 청약시장의 과열이 주변 집값을 자극하고 주택시장 전반에 부정적인 영향을 줄 수 있다고 판단했다"고 설명했다.

일각에서 거론된 투기과열지구는 이번 대책에 포함되지 않았지만, 정부는 향후 주택시장 동향에 따라 지구 지정을 검토하기로 했다. 3~6개월에 한번씩 주택시장 동향과 지표를 정밀하게 분석해 국지적 과열현상이 심화되거나 주변으로 확산되는 양상이 나타나면 강도가 센 규제를 들이대겠다는 것이다.

◆ 강남4구·과천 등 소유권 이전 때까지 전매제한

이번 대책의 핵심은 강남4구와 과천 민간택지에 대한 분양권 전매제한 기간 연장이다. 지금은 6개월~1년이 지나면 분양권을 사고 팔 수 있는데, 3일 입주자 모집 공고를 하는 주택부터는 소유권 이전 등기를 하지 않으면 거래를 할 수 없다. 단기 차익을 얻기 위한 분양권 거래를 원천적으로 차단하겠다는 의도다.

소유권 이전 등기 때까지 분양권 전매가 제한되는 지역은 공공택지의 경우 ▲서울시 전체 ▲경기도 과천·성남·하남·고양·화성동탄2·남양주시 ▲세종시다. 강남4개구와 과천은 민간택지도 포함된다. 강남4개구 이외 서울 지역과 성남의 민간택지는 분양권 전매제한 기간이 6개월에서 1년6개월로 늘어난다.

부산은 지금처럼 전매제한이 적용되지 않는다. 일부 청약시장의 경쟁률이 세자릿수로 치솟고 있지만 지방 민간택지에 전매제한 기간을 규정하려면 주택법 개정이 필요하기 때문이다. 이 때문에 계약 즉시 전매를 할 수 있다.

◆1순위 자격요건 강화

과열우려지역에 대해서는 ▲청약 1순위 요건 강화 ▲재당첨 제한 ▲중도금 대출보증 요건 강화 ▲2순위 청약 때도 청약통장 필요 등 추가 규제가 모두 적용된다.



이르면 11월 중순부터 청약 때 ▲세대주가 아니거나 ▲5년 이내에 다른 주택에 당첨된 세대이거나 ▲2주택 이상을 소유한 세대이면 1순위에서 제외된다. 과열우려지역에 위치한 민영주택은 재당첨이 제한된다. 제한 기간은 85㎡ 초과 주택에 청약할 때는 1~3년, 85㎡ 이하는 3~5년이다.

주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사의 중도금 대출 보증을 받으려면 현재 분양가의 5% 이상을 계약금으로 내야 하는데 과열우려지역은 10% 이상으로 상향 조정된다. 1순위 뿐 아니라 2순위 청약 신청 때도 청약통장을 가입해야 한다. 2순위에 당첨된 경우 1순위 요건을 충족하려면 청약통장에 다시 가입해 수도권은 12개월, 지방은 6개월 지나야 한다.

다음달 1일 입주자 모집을 공고하는 과열우려지역의 주택은 당해지역 거주자와 기타지역 거주자가 서로 다른 날 청약하도록 일정을 나누기로 했다. 1순위 청약경쟁률이 실제와 다르게 부풀려지는 현상을 막기 위해서다.

서울 주택에 청약할 때 서울 거주자는 당해지역 거주자, 경기·인천 거주자는 기타지역 거주자로 분류된다. 당해지역(서울) 거주자에서 1순위가 마감되면 기타지역 거주자에게는 기회가 없다. 지금의 청약제도는 당해지역 거주자에 비해 당첨 가능성이 낮은 기타지역 거주자의 청약까지 하루에 한꺼번에 받아 실수요에 비해 청약경쟁률이 과하게 올라간다는 지적이 제기됐다.

내년부터 시행하기로 했던 청약가점제 자율시행은 당분간 미루기로 했다. 이 제도는 85㎡이하 민영주택은 공급물량의 40% 범위 내에서 지자체가 무주택자, 부양가족 수 등에 따라 청약 때 가점을 주도록 하는 제도다. 내년부터 이 물량을 지자체에서 자율 조정하도록 할 예정이었지만, 실수요자의 당첨 기회를 확대하기 위해 당분간 40%를 유지하기로 했다.

국토부는 이번 대책과 별도로 시장 상황에 따라 과열우려지역을 해제하거나 추가 선정할 수 있도록 주택법 개정을 추진하기로 했다.