오는 2017년 아파트 분양시장은 분양물량 감소와 청약경쟁률 하락 등으로 진정 국면에 접어들 전망이다. 대출규제와 금리인상 가능성, 가계부채 심화, 정부의 부동산 시장 규제 기조 등 아파트값 상승 폭을 제한하는 요소가 산재해 있어서다.

19일 부동산114에 따르면 내년 아파트 시장은 지역적으로 공급물량과 개발호재, 규제여부 등에 따라 차별화된 모습을 이어갈 전망이다.

수도권은 강남4구와 과천 재건축 아파트를 중심으로 재건축초과이익환수 회피를 위한 발빠른 사업진행이 가격 상승요인이 될 것으로 보인다. 청약 광풍이 불고 있는 부산은 도심이면서 희소가치가 높은 지역에 수요가 집중돼 상승을 이어갈 전망이다. 반면 가격상승 이유가 뚜렷하지 않고 공급물량 부담이 가중되는 대구, 경북 등은 아파트값 약세가 예상된다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 재개발·재건축 등 도시정비사업 진행에 따른 이주수요가 많은 서울, 부산 등을 제외하고는 전셋값 상승 가능성은 크지 않을 것으로 예상된다. 내년에도 전세의 월세전환이 계속될 것으로 보이지만 지방, 광역시를 중심으로 대규모 신규아파트가 입주하면서 전세매물에 여유가 생길 것으로 보인다.

◆ 올해 아파트값 상승 뚜렷… 월세전환도 활발

올해 아파트시장은 저금리 기조가 지속돼 시중 유휴자금이 분양시장에 몰렸고 분양시장 열기가 재건축을 비롯한 재고아파트로 확산되며 아파트값 상승을 견인했다. 월별 거래량과 매매가격 변동률을 보면 올해 전국 아파트 매매시장은 상저하고의 흐름을 보였다.

연초만 하더라도 여신심사 선진화 방안의 시행(수도권 2월, 기타 5월)으로 보합수준에 머물렀으나 수도권 분양아파트 흥행이 재건축을 비롯한 기존 아파트 시장에도 영향을 미치며 매매가격 상승으로 이어졌다.

8·25 부동산대책을 통해 택지공급 축소를 발표한 이후 과열양상을 보이자 정부는 11·3 대책을 통해 강남4구·과천 등 분양권 전매제한 기간을 소유권 이전등기 시까지 연장하는 등 고강도 규제책으로 시장의 과열을 진정시키려 했다.

전세시장은 저금리 기조가 계속되며 월세전환이 활발했지만 수요자들이 여전히 순수 전세 아파트를 선호해 가격상승이 이어졌다. 다만 최근 2~3년간 호황기 때 분양된 아파트가 입주를 시작하며 예년에 비해 가격 상승폭은 안정적인 모습이었다.

◆2017년 분양시장, 11·3대책 여파 '본격화'

내년 아파트 매매시장은 금리인상 여부, 대선, 부동산 시장 규제책, 가계부채, 물량공급 등 다양한 가격변수들에 영향을 받으며 진정 국면으로 접어들 것으로 예상된다.

금리인상과는 별도로 금융기관이 자체적으로 대출금리를 상향조정하면서 아파트 매수자들의 자금마련은 쉽지 않을 전망이다. 향후 아파트시장에서 과열이 계속될 경우 투기과열지구 지정이나 주택담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 축소 등 강도 높은 대책들이 예고돼 올해같은 호황은 기대하기 어렵다.

다만 수도권을 중심으로 순수전세 매물의 희소성으로 매매전환 수요는 꾸준히 이어질 것으로 보이고 저금리 기조에 마땅한 투자처를 찾지 못한 시중 유동자금이 부동산으로 유입되면서 시세상승 호재가 있는 지역을 중심으로는 가격 상승 여지가 있다는 분석이다.



전세시장도 올해와 비슷한 수준의 완만한 상승세를 보일 것으로 예상된다. 매매시장에서의 가격상승에 대한 불확실성 탓에 전세 수요가 많아지겠지만 내년 신규 아파트 입주물량이 1998년 이후 최대치인 36만9709가구에 달해 전세 매물 찾기가 어렵지는 않을 것으로 보인다. 광역시를 제외한 지방은 내년에도 전년대비 약 30% 증가한 13만7869가구가 입주를 준비하고 있어 역전세난에 대한 우려도 제기된다.

남상우 부동산114 리서치센터 연구원은 "11·3부동산 대책 영향으로 위축이 불가피할 전망으로 한동안 과열 양상을 보였던 지역은 단기 투자 수요가 줄면서 실수요자 위주로 분양시장이 재편될 가능성이 높다"며 "다만 규제가 비껴간 일부 지역은 도리어 수요자가 몰리는 '풍선효과'가 나타날 수 있으며 이달 분양결과에 따라 건설사의 눈치 보기가 이어지면서 2017년 초까지는 분양물량이 조정될 것"이라고 전망했다.

그는 이어 "11·3 부동산대책으로 청약 조정지역은 중도금대출 발급요건이 전체 분양가격의 5%에서 10% 이상 계약금 납부로 강화됐고 2순위 청약 신청 시 청약통장이 필요해짐에 따라 예비청약자들은 청약계획 및 자금계획을 새롭게 수립해 청약에 임해야 한다"고 강조했다. /김형준 기자