내년 부동산시장은 한 치 앞을 내다보기 어려운 안갯속이다. 올해 11·3 대책이 발표됐지만 일부 분양시장의 투자 열기가 사그러들지 않자 추가 규제도 예고됐다. 여기에 헌법재판소의 탄핵결정에 따라 연말보다 빠른 시기에 치러질 차기 대통령 선거 일정 등도 변수로 작용할 수 있다.

22일 업계에 따르면 내년 부동산시장을 좌우할 변수로는 공급과잉, 금리인상에 따른 가계부채 증가, 부동산 규제 강화 그리고 19대 대선 등이 꼽혔다.



◆ 향후 2년 전국 아파트 77만가구 입주

내년 전국 아파트 입주물량은 37만가구에 이른다. 1999년(36만9541가구) 이후 최대 수준이다. 입주물량이 가장 적었던 2012년(17만9031가구)과 비교 하면 두 배 정도 많다. 또 오는 2018년 아파트 입주물량은 41만 가구에 달한다. 2년 동안 77만8000여 가구가 공급되는 것이다. 국토교통부의 중장기(2013~2022년) 아파트 공급계획은 연평균 27만가구 정도인데 향후 2년간 이보다 10만가구 이상 많이 입주하는 셈이다. 일부 지역의 공급과잉이 우려되는 것은 입주 물량 증가→아파트 전셋값 하락→역전세난→급매물 증가→아파트 매매가 하락으로 이어질 가능성이 높다.

◆美 기준금리 인상에 따른 국내 금리 변화 가능성

미국 연방준비제도(Fed)가 지난 14일 경기부양 가능성을 고려해 기준금리를 1년 만에 0.25%포인트 올렸다. 한국은행은 지난 15일 기준금리를 연 1.25%로 동결하고 국내 금융시장 안정화에 안간힘을 썼다. 하지만 머지않아 미국의 금리인상 사이클에 동참할 것이란 전망이 우세하다. 물론 후폭풍이 거세 오르더라도 서서히, 조금씩 인상될 가능성이 크다.

과거 기준금리 추이를 살펴보면 2004년 6월부터 단행된 미국 금리 인상은 2005년 9월부터 국내에 기준금리에 본격적으로 영향을 줬다. 2007년 8월부터 시작된 미국의 금리 인하는 2008년 8월 이후 국내 금리 변화를 몰고 왔다. 금리 인상으로 이어질 경우 국내 부동산시장에는 적지 않은 영향을 줄 것으로 예상된다.

◆정부의 부동산 규제 강화 지속 여부

정부의 부동산 정책기조는 '부양'에서 '규제'로 선회했다. 즉 규제완화→수요확대→공급물량 속도조절→수요규제로 이어지고 있는 것이다. 2015년 7월 '가계부채 종합 관리 방안'을 시작으로 올 하반기 들어서는 부동산 규제가 더 강화됐다. 강남권을 중심으로 재건축 아파트와 분양시장이 과열 양상을 보이면서 정부가 본격적으로 부동산 시장에 칼을 빼 들었다. 지난 8월 주택공급 축소와 중도금 대출 규제를 담은 '8.25 가계부채 대책에' 이어 11월에는 '11.3 주택시장 안정 관리방안'이 발표됐다.

임병철 부동산114 책임연구원은 "현재는 내년 부동산시장이 위축될 가능성이 높은 변수들이 많은 상황"이라며 "그러나 계속되는 저금리 상황에서 마땅한 투자처를 찾지 못한 수요자들이 부동산으로 꾸준히 몰릴 가능성도 여전히 있다"고 내다봤다.



◆19대 대통령 선거, 집값 향방은

통상 선거철이 되면 장밋빛 전망이 쏟아져 그에 따른 기대감이 커지기 마련이다. 부동산시장은 대선 때면 후보자의 공약에 따라 반짝 호황을 누리는 경우가 종종 있었다. 하지만 내년 치러질 19대 대통령 선거는 과거와는 다를 전망이다. 과거 개발 위주의 부동산 관련 공약이 대부분이었다면 최근 치러진 총선과 대선에서는 주거 복지와 안정에 초점을 맞춘 공약들이 주를 이루었다. 19대 대선 역시 부동산을 통한 경기 부양보다는 저성장 탈출, 가계부채 해결, 양극화 해소 등에 관심이 쏠리고 있다.

2000년 이후 대선과 총선이 치러진 해에 집값을 보면 선거 이슈가 큰 영향을 주지 못했다. 특히 총선과 대선이 함께 진행된 2012년 전국 아파트값은 3.27% 하락했다. 선거 이슈 보다는 전반적인 경기 여건과 부동산 정책에 더 민감하게 반응했다.