'청약시장 실수요 재편', '집값 보합 또는 하락', '내집마련은 올 하반기 이후'.

부동산 전문가들이 예측한 올해 부동산 시장전망 키워드다. 올 부동산시장은 투자자와 수요자들의 관망세로 조정국면이 예상되고 있다. 정부의 잇따른 부동산 규제책과 사상최대치의 입주물량, 금리인상 가능성 등 국내외적인 불확실성이 커지고 있기 때문이다.

올해 수도권 분양시장은 지난해 11·3대책 영향과 대출규제, 금리인상 등의 시장의 불확실성이 커지면서 전반적으로 청약자수가 줄어 들고, 1순위에 마감하는 단지도 줄어들 것으로 보인다. 이런 가운데 공급물량과 개발호재, 분양가 등에 따라 차별화 즉, 양극화된 모습이 나타날 전망이다.

지방 분양시장은 공급과잉 등의 수급문제가 본격적으로 시장에 나타나면서 전반적으로 미분양으로는 남는 단지들이 늘어나며 미분양 적체현상이 불가피해 보인다. 반면 투기수요가 빠져 실수요자들에게는 기회라는 전망도 있다.

권강수 한국창업부동산정보원 이사는 2일 "11·3대책 등으로 강남4구에 찬바람이 불고 있지만 실수요자들에겐 오히려 좋은 기회가 될 수 있다"며 "실수요만으로도 인기 있는 분양시장은 어려움이 없을 것"이라고 말했다.

전·월세 시장은 입주물량이 증가와 전세 재계약 시점인 홀수해 등의 영향으로 전세 거래량은 늘어날 수 있으나 전세가격 상승은 오히려 둔화될 것으로 보인다. 전세물량이 되는 입주물량이 크게 증가하고, 매매시장 불안 등으로 깡통전세 출몰을 염려해 월세를 찾는 세입자들이 늘어나기 때문이다.



특히 전문가들은 올해 부동산시장 변수로 금리인상, 대출규제, 입주물량 증가 등을 꼽고 있다.

미국 연방준비제도가 지난해 12월 15일(한국 시간) 새벽 기준금리를 0.5~0.75%로 0.25%포인트 인상한다고 발표해 이미 가격 하락세에 접어든 국내 부동산 시장에 불확실성은 더욱 커졌다.

올해 부동산 시장은 사상최대 입주물량이 대기 중이며 대출규제 등 잇따라 부동산규제 그리고 예상치 못한 대내외적인 변수 등으로 시장에 불확실성이 커져 거래 위축이 불가피한 상황이다. 그리고 수도권 중심으로 최근 2년 간 가수요 유입이 큰 상황에서 금리까지 오르게 되면 오른 금리만큼 소비자들의 부담은 커질 수밖에 없다. 이미 집을 구입한 사람이나 앞으로 매입할 사람들 모두에게 부담이기 때문에 금리인상이 내년 부동산 거래 위축을 심화시킬 우려가 있다.

또 시장에 가장 직접적인 영향을 주는 요인 중 하나가 대출규제다. 투자자이든 실수자이든 부동산 투자때 모든 투자금액을 본인 여유자금으로 하는 사람들은 많지 않다. 대부분이 대출의 힘을 빌리게 된다. 투자 자금줄이 막히면 거래량은 줄어들 수밖에 없다. 특히 지난해 8·25 후속대책으로 나온 새 아파트 잔금 대출 여신심사 가이드라인이 큰 영향을 미칠 것으로 보인다. 실수요자들이라면 새 아파트를 분양 받을때 향후 잔금 대출까지 고려하는 등 장기적인 자금 계획을 철저히 짜야 한다.

박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 "부동산시장이 금융시장에 종속되고 부동산 자체가 투자 상품화하면서 금리 민감도가 높아져 큰 틀로 볼 때 주택시장의 '좋은 시절'은 끝났다"며 "무조건 대출을 하기보다 보수적인 견지로 대출을 낼 때 부동산가격의 30%이내, 원리금 상환액은 소득의 30% 이내로 낮추는 것이 좋을 것"이라고 말했다.

마지막으로 부동산시장에 가장 큰 영향을 주는 요인은 바로 수급 변수다. 내년 이후 2년간 전국에서는 70만 가구 이상이 입주가 될 예정이다. 이는 2년 단기 물량으로는 1990년 이후 최대치다. 입주물량은 크게 늘어나는데 내년에는 긍정적인 요인보다 금리인상, 대출규제, 대선, 불안한 세계경제 등 부정적인 요인이 더 많아 수요는 위축될 전망이다. 공급은 많은데 수요는 줄어드니 거래나 가격은 감소할 수밖에 없다.

장재현 리얼투데이 팀장은 "2018년까지 공급되는 아파트가 70만 가구가 넘어 전세가격 상승폭이 크지 않을 것으로 예상된다"며 "내 집 마련 혹은 투자를 고려하고 있는 수요자들이라면 급하게 서두를 필요없이 내년 하반기 이후부터 급매물 혹은 경매시장 중심으로 투자를 고려해도 나쁘지 않다"고 말했다.