내년 재건축 초과이익환수제의 재시행을 앞두고 서울 강남권을 중심으로 재건축 단지들이 크게 술렁이는 모양새다. 초과이익환수제의 적용대상이 되면 많게는 억원대의 세금을 부담해야 하는 만큼 사업 추진속도에 따라 단지별로 명암이 극명하게 갈리는 모습이다.

15일 부동산업계에 따르면 최근 국토부는 올해 말로 유예기간이 종료되는 재건축 초과이익환수제의 재시행을 위해 사전 정지작업에 돌입했다.

◆ 文정부 출범, 초과이익환수제 부활 가능성↑

재건축 초과이익환수제는 재건축으로 조합이 얻은 이익이 한 가구당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내도록 한 제도다. 부동산 경기가 과열양상을 보였던 지난 2006년 도입됐으나 2013년 부동산 시장을 위축시킨다는 지적에 따라 2017년 말까지 한시적으로 유예됐다.

일반적으로 재건축을 하려면 추진위 구성과 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 절차를 거쳐야 한다. 이 중 올해 12월 31일까지 관리처분인가를 신청하지 않은 재건축 단지는 내년부터 초과이익환수제의 적용 대상이 된다.

문 대통령이 대선기간 동안 초과이익환수제에 대해 언급하지는 않았지만 업계에서는 문 대통령이 이 제도를 도입한 참여정부의 핵심 인물인만큼 유예기간 연장에 반대할 가능성이 크다고 보고 있다.

지난 14일 김수현 서울연구원 원장이 청와대 사회수석으로 선임되면서 이 같은 주장에는 더욱 힘이 실리고 있다. 김 원장은 참여정부 시절 '버블세븐지역'을 선정하고 보유세와 종부세 등 각종 부동산 규제책을 만든 인물이다.

◆명암 갈린 개포 주공1단지와 잠실 주공5단지

실제로 대선 이후 초과이익환수제 대상 단지와 비대상 단지들의 시세는 엇갈리고 있다. 강남권 최대 규모의 재건축 단지인 개포 주공1단지는 최근 현대건설과 도급계약서를 체결하고 연내 관리처분인가 신청이 가능할 것으로 알려지면서 집값이 급등하고 있다.

부동산114에 따르면 현재 개포주공1단지 56㎡의 시세는 5월 14억4000만원으로 4월 말 대비 2000만원 가량 올랐다. 지난 2일 관리처분인가를 받은 강동구의 둔촌주공아파트 역시 76㎡가 8억4000만원으로 전월 대비 1500~2000만원 가량 오르며 가파른 상승세를 보이고 있다.

반면 서울시 도시계획위원회가 재건축 심의를 5월로 미루면서 초과이익환수제 적용을 피하지 못할 것으로 보이는 잠실 주공5단지의 경우 거래가 주춤한 상황이다. 시세도 2000만~3000만원 가량 떨어졌다.

인근에 위치한 공인중개업소 관계자는 "잠실 주공5단지의 경우 재건축 사업 추진이 진척되면서 내년 초과이익환수제의 적용 대상이 될 가능성이 커졌다"며 "당분간 가격이 오르기는 쉽지 않을 것 같다"고 말했다.

◆"초과이익환수제 시행 여파, 과거보다 크다"

내년부터 초과이익환수제가 다시 시행되면 그 여파는 과거보다 훨씬 클 것으로 전망된다. 2006년 제도 시행 후 2013년 유예되기 전까지 실제 부과금이 적용된 곳은 3곳뿐이지만 재건축 사업이 활발하게 진행되고 있는 지금은 강남권 재건축 추진 단지 중 상당수가 적용 대상이 되기 때문이다.

개발이익이 많을수록 부과금 규모도 커지는 제도의 구조상 강남권의 일부단지에서는 수억원의 부과금을 내야할 가능성도 있다.

업계 관계자는 "초과이익환수제에 대한 부정적 여론이 여전히 존재하는 것은 사실이지만 새 정부 입장에서는 심각하게 늘어난 가계부채 문제를 더는 내버려 둘 수 없을 것"이라며 "내년에는 제도의 부활이 유력할 것으로 보고 있다"고 설명했다.

이 관계자는 또 "현재 강남권 주요 재건축 단지들이 대부분 제도의 적용 대상에 포함되는 만큼 내년 초과이익환수제 시행이 시장에 미치는 여파는 생각보다 클 것으로 예상된다"고 말했다.