문재인정부가 과열조짐을 보이고 있는 부동산 시장에 규제를 예고하면서 새 정부와 밀접한 관계에 있는 참여정부의 부동산 정책에도 관심이 집중되고 있다.

12일 국토교통부에 따르면 정부는 오는 13일부터 서울 일부지역 등 집값이 불안한 지역을 중심으로 지자체와 함께 부동산 시장 합동점검을 실시한다. 업계에서는 정부가 이번 점검을 토대로 최근 부동산 시장의 구체적인 동향을 파악하고 그에 따른 부동산 대책을 내놓을 것으로 보고 있다.

문재인정부의 첫 '경제사령탑'으로 임명된 김동연 경제부총리 겸 기획재정부 장관 역시 지난 7일 청문회 자리에서 "서울을 중심으로 부동산 시장이 이상과열을 보이는 점은 면밀히 주시하고 있으며 부동산 투기를 용납할 수 없다는 정부 의지는 확고하다"며 부동산 규제에 대한 의지를 시사한 바 있다.

◆출범 초기 부동산 '급등'…참여정부 닮아

강남권 재건축 시장을 중심으로 한 지금의 부동산 '광풍'은 출범 초기부터 부동산이 급등하기 시작했던 참여정부 시절과 닮아 있다. 14년전 강남3구와 평촌, 분당, 용인 양천 등의 '버블세븐' 지역은 "자고 일어나니 1000만원이 올랐다"는 소리가 나올 정도로 과열현상이 심했다.

참여정부는 임기 내내 부동산과 싸웠다고 해도 과언이 아닐 정도로 부동산 정책에 주력했다. 참여정부의 부동산정책은 '투기 억제'와 '주택담보대출 강화', '공급확대', '거래제한' 등으로 요약된다. 노무현 전 대통령은 대선기간에도 '가수요 차단과 불로소득 과세 강화를 통한 부동산 투기 억제', '공공임대 확충을 통한 서민주거 안정'을 주요 공약으로 내세웠다.

그러나 시장은 정부의 뜻대로 움직이지 않았다. 2003년 한은이 경기부양을 명분으로 기준금리를 4%까지 인하하면서 갈 곳을 잃은 자금이 부동산 시장으로 쏠리기 시작했다. 외환위기 극복과정에서 국민의정부가 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 양도소득세 완화 등 부동산 규제를 잔뜩 풀어놓다 보니 초기에 진화하기도 어려웠다.

◆전매제한과 투기과열지구 확대, 종부세까지

참여정부는 2003년 출범 첫 해부터 5·23 대책, 10·29 대책을 연이어 내놓으며 투기지역 분양권 전매 제한, 투기과열지구 확대 등의 대책을 발표했다. 또 종합부동산세 시행을 2005년으로 앞당기는 등 강력한 규제책을 도입했다. 그러나 한 번 달아오른 부동산 시장의 기세는 꺾일 줄 몰랐고 그 해 전국 아파트 가격은 13.36% 급등했다.

이에 따라 참여정부는 2005년 참여정부 부동산 정책의 핵심이라고 불리는 8·31 대책을 발표한다. 8·31 대책은 세제, 금융, 주택공급 등을 포괄하는 것으로 부동산 실거래가 신고, 종합부동산세의 세대별 합산과세 등의 내용을 담았으며 공급측면에서도 송파신도시 개발 계획 등 처음으로 공급을 강조했다.

8·31의 후속대책인 2006년 3·30 대책에서는 시가 6억원 이상의 주택을 대상으로 총부채상환비율(DTI)의 개념을 적용했고 재건축 안전 진단 제도를 강화했다. 또 주택 취득 시 자금조달계획 신고를 의무화하도록 하는 대책도 함께 내놓았다.

그러나 참여정부의 부동산 정책은 과잉 유동성을 손대지 못해 시장 안정화에는 성과를 거두지 못했다는 평가를 받는다. 참여정부 정책보고서는 부동산 정책이 안정을 가져오지 못한 데 대해 공급부족 가능성에 대한 선제적 대응이 미흡했고 이에 따라 부동산 부문 유동성 관리가 어려웠다고 분석했다.

◆시행착오 반복 대신 시장상황 맞는 정책 내놔야

업계에서는 문재인 정부가 내놓을 첫 번째 규제책으로 우선 7월 말로 유예가 종료되는 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI) 강화를 예상하고 있다. 앞서 문 대통령이 대선 기간 중 관련 규제의 완화를 연장하지 않겠다고 밝혔고 김현미 국토교통부 장관 후보자 역시 가계부채 주범으로 LTV와 DTI 완화를 지목한 바 있다.

김수현 사회수석, 장하성 정책실장 등은 청와대 핵심인사들이 모두 양극화 해소와 불로소득 차단을 강조하고 있는 만큼 투기과열지구 지정과 종부세 강화 등 고강도 대책도 언급되고 있다.

다만 전문가들은 부동산이 치솟았던 참여정부 시절과 달리 지금의 시장 분위기는 일시적인 현상일 가능성이 크다고 보고 있다. 또 당시는 경제가 외환위기 이후의 회복기였고 중국이 연 10%씩 성장하던 시기로 지금과는 경제상황이 확연히 다른 만큼 이를 반영한 정책을 내놔야할 것이라고 말한다. 수도권과 지방의 분양시장 양극화도 고려해야할 요소로 꼽힌다.

업계 관계자는 "참여정부 당시 적극적인 부동산 정책에도 효과를 못 봤던 만큼 청와대에서도 신중하게 접근하겠다는 의지가 엿보인다"며 "지금은 참여정부 때와는 상황이 많이 다르고 종부세 등과 같은 고강도 대책은 오히려 역효과를 낼 수 있다는 것을 청와대가 잘 알고 있기 때문에 참여정부 때처럼 전방위적인 규제책이 나올 가능성은 높지 않다고 본다"고 말했다.