정부의 고분양가 제동 기조에 따라 강남권 재건축 분양단지들이 분양가를 하향조정하고 있지만 정부의 의도와는 시세차익을 기대한 수요가 몰리면서 청약시장 열기는 달아오르고 있다. 대출규제로 실수요자들의 자금조달력이 하락한 가운데 분양시장이 일부 자산가들이 로또판으로 변질되는 것은 아니냐는 우려도 나온다.

5일 업계에 따르면 삼성물산이 강남구 개포동에서 분양하는 '래미안 강남포레스트(개포 시영 재건축)'의 3.3㎡당 분양가는 4244만원으로 책정됐다.

삼성물산과 재건축 조합은 지난 1일 주택도시보증공사(HUG)와 분양가에 대한 협의를 마무리 지었다. 오는 8일부터 견본주택을 열고 본격적인 분양 일정에 들어갈 예정이다. 이 단지는 당초 3.3㎡당 분양가가 4500만~4600만원선에서 결정될 것으로 예상됐지만 8·2 대책 발표 이후 논의를 거쳐 분양가를 200만~300만원 가량 낮췄다.

사업성에 민감한 강남권 재건축 단지가 분양가를 낮추는 것은 정부 규제의 영향이다. 재건축 단지가 일반분양에 들어가려면 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증을 받야아하지만 HUG는 8·2 대책 이후 정부 기조에 따라 분양가를 주변 시세보다 낮게 책정하도록 압박을 가하고 있다.

정부가 고분양가에 제동을 걸고 있는 이유는 그동안 신규 분양단지의 분양가가 주변 집값을 자극해왔기 때문이다. 높게 책정된 분양가가 기준가격 역할을 하면 주변 집값이 저평가 돼 있다고 판단한 수요가 몰리며 일대 집값도 동반 상승했다. 정부가 민간택지에 대한 분양가 상한제를 도입하는 것도 같은 이유에서다.

그러나 아이러니하게도 분양가가 낮아지면서 청약 열기는 달아오르고 있다. 분양가와 주변 시세 간의 차익을 노린 수요자들이 몰리고 있어서다. 8·2 대책으로 9억원 초과 아파트에 대해서는 중도금 대출이 제한되고 있는 상황이라는 것을 고려하면 자금력이 풍부한 투기수요가 접근하고 있는 것으로 풀이된다.

GS건설이 서초구 잠원동에서 분양하는 신반포 센트럴자이(신반포 한신6차 재건축) 역시 3.3㎡당 분양가를 당초 시장 예상보다 350만원~450만원 가량 낮은 4250만원으로 책정했다. 전용면적 84㎡는 최고 15억5660만원으로 같은 면적 인근 시세인 18~19억 대비 3~4억 가량 낮다.

입주시점에 집값이 주변 시세만큼만 올라도 최소 3억원 가량의 시세차익을 얻을 수 있는 셈이다. 전매제한 기간과 대출 규제 등에도 불구하고 지난 1일 개관한 신반포 센트럴자이의 견본주택에 인파가 몰린 것도 이런 이유에서다. 신반포 센트럴자이의 견본주택에는 주말 사흘간 2만5000여명의 방문객이 다녀간 것으로 집계됐다.

정부가 분양가 상한제 적용 기준으로 완화하기로 하면서 하반기 분양하는 강남권 재건축 단지들도 분양가를 줄줄이 인하할 것으로 전망되고 있지만 그에 따른 반사이익을 기대하는 흐름 역시 감지되고 있다. 주택시장 자체가 폭락하지 않는 이상 시세차익이 날 수밖에 없다는 판단에서다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 "기존주택 값이 하락하지 않는 상황에서 분양가가 떨어지게 되면 가격 경쟁력이 올라가고 또 시세차이가 있기 때문에 수요자 입장에서는 청약을 해볼만 하다고 생각할 수 있다"며 "강남 등 전통적으로 선호도가 높은 지역에서 분양가 상한제까지 적용된다고 하면 소비자들이 쏠릴 수 밖에 없다"고 말했다.