[여지윤 변호사의 알기 쉬운 재건축 법률] 재건축사업의 임차인에 대한 영업손실 보상

재개발사업의 임차인은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(약칭: 토지보상법)의 영업을 폐지하거나 휴업함에 따른 영업손실에 대한 보상을 받을 수 있다(위 법 제77조 제1항). 반면 재건축사업의 임차인은 토지보상법에 따른 영업손실에 대한 보상을 받을 수 없다.

이는 도시 및 주거환경정비법이 사업시행에 관한 협의가 이루어지지 않을 경우 그 해결방법으로, 재개발사업에 대해는 토지보상법의 수용권을, 재건축사업에 대해는 사적자치에 의한 매도청구권을 인정하고 있어서 토지보상법에 규정된 세입자 보상에 관한 조항들이 재건축사업의 임차권자에게는 적용되지 않기 때문이다(대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561 판결).

이에 대해 재개발사업과 재건축사업은 본질적으로는 차이가 없으므로 재건축사업의 임차인에게도 영업손실보상을 해주는 것이 타당하다는 시각도 있다.

재개발사업의 임차인과 달리 재건축사업의 임차인만 사용 및 수익 중지에 대해 어떠한 보상도 받지 못하는 것은 평등원칙에 위배되고, 재건축사업의 임차권자에게 영업손실보상에 대해 규정을 두지 않은 것은 임차권자의 재산권을 침해한다는 것이다.

그러나 최근 헌법재판소는 이에 대해 평등원칙에 위배되지 않고 임차권자의 재산권을 침해했다고 볼 수도 없어, 헌법에 위배되지 않는다고 판단했다(헌법재판소 2020. 4. 23. 선고 2018헌가17 전원재판부 결정).

헌법재판소는 재건축사업의 임차권자에게는 토지보상법상 세입자 보상에 관한 조항들이 적용되지 않도록 한 도시정비법은 임차권자에 대한 보상 문제를 임대차계약에 따라 사적 자치에 의하여 해결하도록 한 것이라고 봤다(헌법재판소 2014. 1. 28. 선고 2011헌바363 결정, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561 판결).

헌법재판소는 도시정비법이 이처럼 재건축사업의 임차권자에 대한 보상 문제를 법률 규정이 아니라 사적자치에 의하여 해결하도록 한 도시정비법 규정이 헌법에 위배되지 않는다고 판단한 것이다.

재건축사업이 진행 중인 구역 내의 건물을 임차하는 경우, 임차인들은 재건축으로 퇴거가 실시되면 조건 없이 명도하기로 하는 대신 저렴한 임차료라는 경제적 이익을 누릴 수 있다며 계약에 의한 이익 조정이 가능하므로, 임차권자에 대한 보상 문제를 임대차계약에 따라 사적자치에 의하여 해결하도록 한 도시정비법이 임차권자의 재산권을 침해한다고 볼 수 없다고 봤다.

또한 헌법재판소는 강제가입제를 취하고 있는 재개발사업과 달리 재건축사업에서는 사업에 동의한 자만이 조합원이 되는데, 일률적으로 사업에 동의하지 않은 건물소유주인 임대인의 임차인에게 영업손실 보상을 하게 된다면, 그 임대차와 아무런 관련 없는 조합원들이 보상의무를 부담하게 돼 부당하다는 점도 근거로 삼았다.