지난 6일 오후 전세물건이 사라진 서울 강남구 대치동 은마아파트를 찾았다. 주변에는 교복을 입은 중·고등학생이 눈에 많이 띄었다.

언뜻 보면 한가로워 보이는 오후 1시의 평범한 아파트 단지. 하지만 은마아파트는 국내 그 어떤 지역의 아파트보다 뜨거운 부동산 시장의 주인공이다.

◆강남 '부동산 1번지' 은마아파트

은마아파트에는 총 4424가구가 살고 있다. 아파트는 우수 학군으로 평가받는 대치초등학교, 대청중학교가 가까이 있고 대치동 학원가가 근처에 있어 자녀를 키우기 좋은 환경을 갖고 있다. 또한, 지하철 3호선 대치역이 아파트 바로 앞에 있고 수인분당선, 2호선에 둘러싸여 초트리플 역세권 아파트로 불린다. 국토교통부 기준 최근 은마아파트 101㎡ 매물이 지난달 23억원에 거래됐다. 아파트 소유주들은 은마아파트 재건축 작업에 박차를 가하고 있다.

은마아파트 인근 부동산중개업소 관계자는 "은마아파트는 70%가 전세를 사는 사람들이고 30%가 실거주하는 주민들이다"라고 했다. 그는 "여기 사람들은 아이들 교육을 위해 잠시 들어왔다가 아이들이 커서 대학을 갈 시기가 되면 빠져 나가버려요. 나머지 30%는 여기서 10년 이상 사신 어르신들이죠"라고 했다.

◆전세난 심각한 대치동 일대 아파트

최근 대치동에는 전세물건 잠김 현상이 심화하고 있다. 대치동뿐만 아니라 서울 전체가 그렇다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 작년 6월 1일까지만 해도 4만5429개였던 서울 전세물건이 작년 7월을 기점으로 급격히 하락해 올해 7월6일 기준 1만9852개로 줄었다. 매매 물건도 마찬가지다. 서울의 매매·전세 물건이 급격히 줄어든 시점은 지난해 7월 31일 임대차 3법이 통과된 시점과 일치한다.

부동산중개업소는 대치동 아파트 전세물건이 줄어든 배경이 정부의 부동산 규제대책 때문이라고 지적했다.

A중개업소 관계자는 "재건축 또한 영향이 있겠지만 이 동네 전세는 1년 전부터 없었어요"라며 "여기는 토지거래허가구역이라 이 구역으로 묶이면 2년간 실거주해야지, 또 직접 살아야 양도세 덜 내지, 장기보유특별공제 등 정부가 이런 규제책을 내놓으니 전세 만기가 끝나는 족족 집주인이 직접 들어오는 추세다"라고 말했다.

B중개업소 관계자는 "대치동 아파트 대부분에서 전세 품귀 현상이 나타나고 있다"고 했다. 그는 "다른 아파트들도 매물이 없긴 마찬가지지만 은마아파트 건너편에 있는 미도아파트도 큰 평형이어서 전세가 더 없는 편"이라고 했다.

대치동 인근 C공인중개업소 관계자는 "전세 매물은 줄어든 게 아니라 없어요. 집주인이 들어오니까. 간혹 몇 개 있어도 가격이 너무 올라 사지도 않아요. 8월에 사전점검하는 르엘 대치도 전세가 비싸게 풀렸다"고 설명했다.

실제로 한국부동산원의 최근 부동산가격동향 자료를 보면 최근 1년간 전국 아파트 매매·전세 가격 변동률은 지난해 7월6일을 기점으로 꾸준히 상승해 6월 넷째 주 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0.27%, 전세가격은 0.17% 상승 마감했다.

◆각종 정부 규제책 때문에 전세난 심화

현재 투기과열지구 내 재건축 예정인 아파트에 분양권을 얻기 위해서는 2년 동안 실거주를 해야 하는 법안이 국회에서 논의 중이다. 지난해 6·17대책 발표 이후 올해부터 적용될 것으로 예상했지만 1년간 국회에서 계류 중인 상태다.

서울시가 지난달 10일 대치동을 토지거래허가구역으로 재지정하면서 거래량이 더 줄었다는 후문이다.

D중개업소 관계자는 "부동산이 오른 상태에서 시가 대비 전세가가 30%에 그쳤는데, 임대차보호법 때문에 비율이 50~60%가 됐다"라며 "앞으로 오르면 더 올랐지 떨어지지는 않을 것"이라고 전망했다.

명지대학교 부동산학과 권대중 교수는 재건축 2년 실거주 법안이 실제 통과될 경우 "자녀나 친척을 대신 살게 하는 편법 같은 게 예상돼 전·월세 가격이 많이 올라갈 것"이라며 "결과적으로 공급물량에 변화가 없어 매매가격 변화는 크지 않아도 전·월세 가격이 장기적으로 올라갈 가능성이 있다"고 예상했다.