甲시는 乙재건축정비사업조합에 대하여 사업시행인가·고시를 했는데, 당시 도로 일부에 관하여 '용도가 폐지되는 정비기반시설'로 지정했다. 그 후 乙조합은 甲시와 위 도로에 관해 대부계약을 체결하고 대부료를 납부했다. 그런데 乙조합은 甲시를 상대로 해 '용도가 폐지되는 기존 정비기반시설 부지'를 점유· 사용하는 경우에는 대부료를 지급하지 않는다면서, 위 대부계약이 무효이므로 대부료를 부당이득으로 반환하라는 소송을 제기했다.

조합의 주장대로 조합은 대부료를 지급하지 않아도 되는 것일까?

결론부터 살펴보면, 이에 관해 대법원은 조합이 사업 시행으로 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설 부지를 점유·사용하는 경우 대부계약에 따른 대부료를 지급해야 한다고 보았다(대법원 2021. 7. 15. 선고 2019다269385 판결).

조합은 위 사건에서 구 도시정비법(2017. 2. 8. 법률 제14567호로 전부 개정되기 전의 것)이 조합이 사업시행인가를 받은 때에는 도로법상 도로의 점용 허가를 받은 것으로 보면서, 이러한 허가를 받은 경우에는 해당 국유지·공유지의 사용·점용에 따른 사용료·점용료를 면제한다고 규정하고 있기 때문에(구 도시정비법 제32조 제1항 제3호, 제6호), 대부료 역시 면제돼야 한다고 주장했다.

그러나 대법원은 행정재산이었던 도로가 용도폐지로 일반재산이 된 경우에는 용도가 폐지되기 이전에 의제된 점용 허가의 효력은 소멸되기 때문에, 대부계약 체결의 대상이 된다고 보았다. 따라서 조합이 사업 시행으로 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설 부지를 점유·사용하는 경우 대부계약에 따른 대부료를 지급해야 한다는 것이다.

공유재산 및 물품관리법상 공유재산에는 행정재산과 일반재산이 있는데, 행정재산은 사권 설정이 제한되고 사용·수익 허가했을 때에는 사용료를 징수하는 반면, 일반재산은 사권을 설정할 수 있고 대부계약을 체결했을 때에는 대부료를 징수한다. 즉 일반재산은 행정재산과 달리 사용·수익 허가의 대상이 될 수 없고 대부계약의 대상이 될 뿐이다. 행정재산이라 하더라도 공용폐지가 되면 일반재산이 되면서, 행정재산의 사용·수익에 대한 허가는 그 효력이 소멸한다(대법원 2015. 2. 26. 선고 2012두6612 판결).

한편 주택재건축사업의 정비구역 내 도로의 용도를 폐지하고 재건축아파트의 부지 등 일반재산으로 사용하면 도로법상 도로로서의 기능을 상실한다. 따라서 이에 대한 점용허가는 더 이상 불가능하고 일반재산에 관해 대부계약을 체결하고 그에 기초해 대부료를 징수하는 절차를 거쳐야 하지, 관리청의 처분에 따라 일방적으로 점용료를 부과할 수는 없다(대법원 2015. 11. 12. 선고 2014두5903 판결).

위 사건에서 대법원은 문제가 된 도로는 조합이 사업시행인가·고시를 받은 때에 도로로서의 용도가 폐지돼 일반재산이 됐으므로, 이에 대한 점용 허가나 그에 따른 구 도시 정비법상의 사용료·점용료 면제 규정이 적용될 여지가 없으므로, 조합은 대부계약을 체결할 수밖에 없고 대부료를 지급할 의무가 있다는 것이다.

또한 대법원은 조합이 용도가 폐지되는 기존 정비기반시설을 무상양도받는 시기는 사업시행인가를 한 때가 아니고, 사업시행자에게 사업시행기간 동안 위 시설을 무상으로 사용할 권리가 있는 것도 아니라는 점도 덧붙였다.

다만, 구 도시정비법이 지난 2017년 2월 8일 법률 제14567호로 개정되면서 제97조 제7항이 '정비사업의 시행으로 용도가 폐지되는 국가·지방자치단체 소유의 정비기반시설의 경우 정비사업의 시행기간 동안 해당시설의 대부료는 면제된다'는 규정이 신설됐으므로, 위 법 시행일인 2018년 2월 9일 이후에는 위 신설 규정이 적용된다.