재건축 시장이 들썩이고 있다. 서울시가 '35층룰'을 폐지하기로 하면서 주요 재건축 단지의 사업 추진에 탄력이 붙을 것이란 기대감 때문이다. 하지만 집값을 자극할 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

서울시는 최근 '2040 서울도시기본계획'(서울플랜)을 통해 서울 전역에 일률적·정량적으로 적용했던 35층 제한기준을 전격 폐지했다. 획일화된 '성냥갑 아파트'에서 벗어나 다양한 층수를 배치해 다채로운 스카이라인을 만들겠다는 것. 구체적 층수는 개별 정비계획에 대한 위원회 심의에서 지역 여건을 고려해 결정한다.

그간 시는 '2030 서울플랜'에 따라 한강변 첫 동의 높이를 최고 15층으로, 단지 내 최고 층수를 35층으로 제한해 왔다. 이 기준을 넘어서는 재건축 계획안은 모두 심의 반려됐다. 한강변 50층 재건축을 추진했던 단지들은 사업성이 낮다며 줄줄이 사업을 보류했다. 하지만 이번 규제 완화 조치로 상황은 달라졌다.

◆35층룰 폐지…재건축 사업 탄력받나

재건축 시장은 들뜬 분위기다. 층수 제한에 가로막혀 지지부진했던 재건축 사업이 속도를 낼 것이란 전망 때문이다.

6일 정비업계에 따르면 용산구 이촌동 한강맨션 재건축 조합은 35층룰 폐지가 발표되자마자 '최고 68층' 높이의 아파트를 짓는 방안을 검토하기로 했다. 강남구 압구정아파트2구역 재건축조합 역시 최근 현상설계 공모에서 건축 규모를 지하 3층~지상 49층으로 명시했다. 지난 2011년 한강변 50층 계획을 수립했다가 무산된 바 있는 성수전략정비구역도 원안대로 추진될 가능성이 크다.

성수동 한 공인중개업소 대표는 "전략정비구역으로 지정된 지 10년이 흘렀는데 35층 제한으로 사업 진척이 전혀 없었다. 여전히 낙후된 지역이 많다"며 "이번 35층룰 폐지로 개발이 빠른 속도로 진행될 것 같다"며 기대감을 나타냈다.

전문가들도 긍정적 반응이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "높이 기준 폐지로 활용할 수 있는 면적이 늘어났기 때문에 세대 수가 많아지고 주거 환경도 크게 개선될 것"이라고 말했다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "용적률이 그대로인 상태에서 층수제한이 폐지되면 한강 조망권 등을 살리는 다양한 설계안이 적용돼 건폐율이 낮아질 가능성이 크다"며 "주거 환경 측면에서 전혀 나쁠 것이 없다"고 했다.

◆"집값 상승 부추길 것"

35층룰 폐지가 집값 상승을 불러올 수 있다는 우려도 제기된다. 층수제한 폐지로 재건축된 한강변 아파트는 고가로 공급될 가능성이 높아서다. 또 고층 아파트의 경우 조망권이 확보되면서 가격이 올라가는데 이는 주변 집값 상승에도 영향을 미칠 수 있다.

이러한 우려에 오세훈 서울시장은 지난 3일 브리핑에서 "높이 제한 폐지가 부동산 가격을 자극하는 것은 기우에 불과하다"며 "용적률이 변화하는 것이 아니기에 토지 이용효율이 과거보다 높아진다는 것을 전제로 가격이 올라가는 일은 벌어질 수 없다"고 설명했다.

하지만 서울 주요 재건축 단지 집값은 껑충 뛰고 있다. 지난 3일 잠실주공5단지 76㎡는 31억5000만원에 새 매물이 올라왔다. 이는 지난 1월 27억8000만원에 실거래된 것에 비해 4억원가량 오른 것. 다음날인 4일엔 압구정 현대 1차 196㎡가 80억5000만원에 매물로 나왔다. 지난해 4월 압구정 현대7차 245㎡가 80억원에 거래됐는데 더 작은 면적의 주택이 같은 가격대를 형성하고 있는 셈이다.

김성달 경제정의실천연합 정책국장은 "서울시의 층고제한 폐지 내용 등을 담은 도시계획은 민간개발을 풀어주는 방향으로 가고 있는데 이는 집값 상승을 불러일으킬 수밖에 없다"며 "집값 거품이 끼어있는 상황에서 이 같은 조치는 투기세력이 더 들어오는 계기가 될 것"이라고 지적했다.