오는 5월 새 정부 출범과 함께 부동산 세제 개편이 본격 추진될 전망이다. 하지만 세제 개편에는 난항이 예상된다. 공약 상당수가 법 개정 사안인 탓에 '여소야대' 정치지형 때문에 현실화에 어려움을 겪을 수 있어서다.

◆종부세 폐지 등 부동산 세제 손질 예고

윤석열 대통령 당선인은 대대적 부동산 세제 개편을 예고했다. 문재인정부 5년간 집값 폭등의 원인이 지나친 부동산 세제가 꼽힌 만큼 손을 보겠다는 것.

먼저 중장기적으로 보유세인 종합부동산세(종부세)와 재산세를 통합한다는 방침이다. 재산세와 같은 목적으로 징수하는 종부세가 이중과세라는 지적이 제기된 데 따른 조치다. 사실상 종부세를 폐지하겠다는 것과 다르지 않다.

종부세율도 완화한다. 1주택자의 종부세율을 현재 0.6~3.0%에서 문재인정부 출범 이전 수준(0.5~2%)으로 인하할 계획이다. 여기에 1주택자 장기 보유자의 경우 연령과 상관없이 주택을 팔거나 상속할 때까지 종부세 납부 이연을 허용한다. 또 1주택자의 종부세 부담이 직전 연도와 비교해 과도하게 늘지 않도록 세 부담 증가율 상한을 현행보다 낮춘다.

다주택자 양도세 중과 적용을 최대 2년간 유예해 주는 방안도 추진한다. 현재 2주택자는 양도세 기본세율에 20%, 3주택자 이상은 기본세율에 30%를 중과하고 있다. 윤 당선인은 이를 최대 2년간 유예할 방침이다. 아울러 다주택자 양도세를 한시적으로 50% 감면해주는 방안도 공약으로 내놨다.

거래절벽 해소를 위해 주택담보대출비율(LTV) 한도도 높인다. 생애 최초 주택 구입자의 경우 LTV 상한을 80%로 인상하고, 기타 가구의 LTV 상한은 지역과 관계없이 70%로 단일화한다. 다만 다주택자에 대해선 보유 주택 수에 따라 차등을 둘 계획이다.

◆국회 문턱 높아 난항 예상

문제는 세제 개편 공약 상당수가 법 개정을 필요로 한다는 점이다. 특히 종부세를 폐지하려면 법적 기반인 '종부세법'의 폐지 및 기타 세법 개정이 불가피하다. 민주당이 절대 과반 의석인 172석을 차지한 여소야대 국면에서 부동산 세제가 윤 당선인의 뜻대로 현실화 될 지는 미지수다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정권 이양까지 시간이 걸리기 때문에 상반기까진 시장에서 드라마틱한 변화를 기대하긴 어렵다"며 "새 정부가 들어서도 법 개정이 필요한 규제 완화는 바로 이행되기 힘들 것"이라고 말했다.

종부세 폐지는 국회뿐만 아니라 지자체의 극렬한 반대에도 직면해야 한다. 세입 감소 우려 때문이다. 정부는 2005년 종부세를 도입하며 전국 지자체에 일반재원으로 배분하는 '부동산교부세'를 시행했다. 현재 전국 종부세의 60%가량이 서울에서 나오는데 이를 다른 지자체에 배분하는 셈이다. 재정여건이 낮은 지자체의 반대가 예상될 수밖에 없다.

LTV 상한 인상 역시 DSR(총부채원리금상환비율)이나 DTI(총부채상환비율)를 완화해야 효과가 있다. LTV를 아무리 높여도 DSR과 DTI 규제에 가로막히면 소득에 따라 대출 한계가 큰 탓이다. 하지만 DSR, DTI 완화도 쉽지 않다. 규제를 완화하면 가계 대출 규모가 커져 은행 건정성에 영향을 미칠 수 있어서다.

실현 가능성이 가장 높은 건 종부세 부담 완화 대책이다. 지난 5년간 급격한 집값 상승으로 종부세 납부 대상자가 많아지면서 여야 모두 1주택 실거주자의 세 부담을 낮춰야 한다는 공감대를 이미 형성했기 때문이다. 이재명 민주당 대선 후보도 1주택을 장기 보유한 저소득층과 노인 가구의 종부세 납부를 연기하겠단 공약을 제시한 바 있다.

한편 세제 개편까지 시간이 걸릴 것으로 보이면서 부동산 시장은 관망세를 보이고 있다. 14일 부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 지난 13일 기준 서울 아파트 매물은 4만9441건으로 집계됐다. 제20대 대선 결과가 확정된 지난 10일 4만9539건 대비 약 0.2% 줄었다. 이는 규제 완화 때까지 집주인들이 매물 회수 움직임을 보이는 것으로 풀이된다.