정부가 1주택자의 보유세를 지난해 수준으로 동결키로 했다. 과한 세금으로 인한 '매물 잠김' 현상을 해소하기 위한 조치다. 하지만 완화 대상이 1주택자에 한정되면서 역대급 거래절벽 상황을 회복하기엔 어렵다는 지적이다.

국토교통부는 지난 23일 '2022년 공동주택 공시가격(안)'과 함께 1세대 1주택자 보유세 부담 완화 방안을 발표했다. 공시가격 급등으로 늘어난 세금 부담을 줄이기 위해 보유세(종합부동산세·재산세)를 산정할 때 1가구 1주택자에 한해 지난해 공시가격을 적용키로 한 것. 이에 따라 오는 6월 1일 기준으로 부과되는 재산세·종부세 과표를 산정할 때 지난해 공시가격이 적용된다.

정부는 해당 조치들을 통해 거래 절벽 상황을 해소하겠다는 방침이다. 공시가 급등으로 세금 폭탄 우려가 컸던 1세대 1주택자의 보유세 부담을 완화해 얼어붙은 주택 시장을 활성화하겠다는 의미다. 실제 재산세의 경우 재산세 특례세율 효과로 전체 주택의 93.1%에 해당하는 지난해 공시가 6억원 이하 1주택자는 2020년보다 세금 부담이 줄어든다. 또 올해 종부세 납부자 규모가 지난해와 유사한 14만5000명 수준을 유지할 것으로 추산된다.

다만 이번 완화 조치에서 다주택자는 배제됐다. 2주택 이상 보유할 경우 급등한 집값이 공시가격에 모두 반영되면서 올해 보유세 부담이 커질 전망이다. 올해부터 100%로 높아지는 공정시장가액비율을 적용받는다. 여기에 연말에 부과되는 종부세는 과세표준과액과 주택 수에 따라 중과세(1.2~6.0%)가 적용되는 탓에 세금 폭탄이 예고된 상황이다.

다주택자들도 세금 구렁텅이에서 빠져나갈 구멍이 있긴 하다. 오는 6월 1일 전까지 주택을 매각해 1주택자가 되면 지난해 공시가 기준으로 종부세가 산정된다. 이는 정부가 다주택자에게 세금 부담을 늘려 시장에 매물 출회를 유도해 거래 절벽을 해소하겠다는 것으로 풀이된다.

하지만 다주택자들은 버티기에 돌입할 수밖에 없다. 주택을 매각하려고 해도 양도세 중과 문제 탓에 파는 것보다 보유하고 잇는 것이 이득이라는 판단에서다. 3주택자의 경우 양도차익이 10억원일 때 내야 하는 세금은 무려 7억5000만원에 달한다. 반면 1주택자는 같은 금액의 양도차익일 때 2억8000만원만 내면 된다. 정부 예상과 달리 다주택자들이 주택을 매각하는 것보단 증여나 버티는 것이 이득이어서 매물 잠김 현상은 장기화될 것으로 예상된다.

아울러 새 정부 출범 때까지 다주택자들이 관망세를 보일 것으로 전망된다. 윤석열 대통령 당선인이 다주택자의 양도세 중과를 한시적으로 유예하기로 공약했기 때문이다. 인수위원회에서 주요 부동산 정책이 결정되고, 오는 5월 윤석열정부 출범 때까지 다주택자들이 상황을 지켜볼 가능성이 크다. 다주택자가 보유한 주택 매물 출회가 이뤄지지 않으면 주택 거래량 회복이 제한적일 수밖에 없다.

전문가들도 이번 조치가 거래 절벽 해소로 이어질 지에 대해선 역부족이라는 평가다.

함영진 직방 데이터랩장은 "부동산 과다 보유를 막고 고가주택의 투기적 가수요를 차단하기 위해 조정대상지역과 다주택자에 대해 집중했던 정책 스탠스는 그대로 유지한 상태"라며 "보유세 완화로 인한 주택 거래량 회복 및 개선효과는 제한적"이라고 내다봤다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "올해 공시가격이 크게 올랐는데 만약 매년 부동산 가격이 상승한다면 지금의 문제를 해결할 방법이 없다"며 장기적인 정책 방향에 대한 더 상세한 논의가 필요하다"고 지적했다.