임대차3법이 시행 2년도 안 돼 존폐 기로에 섰다. 전·월세 매물이 급감하는 등 각종 문제가 속출하고 있어서다. 대통령직인수위원회가 임대차3법을 문재인정부 부동산 정책의 대표적 실패 사례로 규정한 만큼 대규모 손질이 예상된다. 다만 여소야대 국회 지형을 고려해 폐지보단 보완 수준의 현실적 접근에 나설 것이란 분석도 나온다.

13일 인수위 등에 따르면 인수위 부동산 태스크포스(TF)를 중심으로 임대차3법 개정 문제를 논의하고 있다. 폐지 또는 축소 등 전면 재검토를 염두에 둔 개선 방안을 고민하는 것으로 알려졌다. 세입자 보호를 앞세운 임대차3법이 전·월세 시장의 불안을 초래했기 때문에 법 시행 이전으로 원상복구하겠다는 것.

심교언 인수위 부동산TF 팀장도 지난달 29일 언론 브리핑에서 임대차3법을 "현 정부의 대표적인 부동산 실패 사례"라며 전면 재검토를 예고한 바 있다.

실제 2020년 7월부터 시행된 임대차3법은 각종 부작용을 초래하고 있다. 임대차계약 기간이 기존 2년에서 4년(2+2년)으로 연장되면서 시중에 전세 매물이 희귀해졌다. 이로 인해 집주인들은 4년간 임대료를 5% 이내밖에 올리지 못하는 점을 감안해 미리 가격을 높여 부르기 시작했다.

시장에서 전세 매물은 급감한 상태다. 부동산 빅데이터 업체 '아실'의 매물증감 데이터를 분석한 결과 이날 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만6452건으로 집계됐다. 새 임대차법이 시행된 2020년 7월 1일 4만3904건 대비 39.8% 감소한 것.

전셋값도 크게 올랐다. 부동산정보업체 부동산R114에 따르면 현 정부 약 5년간 전국 주택 전셋값은 평균 40.64% 올랐다. 임대차3법 시행 전 3년 2개월 동안 전셋값은 10.45% 오르는 데 그쳤지만 시행 이후 불과 1년 7개월 만에 27.33% 급등했다.

부동산R114 관계자는 "문재인정부 5년 누적 상승분의 4분의 3가량이 임대차3법 시행 이후 단기간에 이뤄졌다"며 "과거 2년 주기의 임대차계약이 4년 주기로 변하고 5% 상한제로 바뀌면서 전세 거래가 어려워진 영향"이라고 설명했다.

당초 세입자를 보호하겠단 새 임대차법 도입 취지가 무색해졌다는 비판이다. 임대차3법을 폐지 또는 보완해야 한다는 국민 여론도 큰 상황이다. 전문가들 역시 점진적 축소나 폐지가 옳다고 말한다. 이에 따라 오는 5월 차기 정부 출범과 함께 임대차3법은 수술대에 오를 전망이다.

다만 여소야대 지형이 걸림돌이다. 더불어민주당이 임대차3법 개정·폐지에 부정적이어서 국회 논의 과정에서 난항이 예상된다. 인수위는 민주당을 설득해 법 개정을 추진하겠단 방침이다. 하지만 민주당은 임차인의 권리를 더 강화한다는 입장이어서 쉽지 않을 것으로 보인다.

새 정부가 폐지보단 보완 수준의 현실적 접근을 시도할 수 있다는 분석이 나온다.

원희룡 국토교통부 장관 후보자는 지난 11일 임대차3법에 대해 "약자가 일방적으로 피해를 보는 것에 대한 보호 장치라는 좋은 의도로 마련된 법"이라며 "국가와 정책이 보호하고자 하는 것은 절대다수의 세입자라는 점을 분명히 하고 그러한 기조 하게 종합적으로 검토할 것"이라고 말했다.

원 후보자가 과거 "졸속 임대차3법을 폐지하고 원점으로 되돌리겠다"며 임대차3법을 강하게 비판했던 것과 비교하면 발언 수위가 다소 낮아진 것. 이는 세입자를 보호하는 제도에 더 무게를 뒀다는 점에서 임대차3법 폐지 대신 보완으로 방향을 튼 것으로 볼 수 있다. 보완책으론 '지역별 차등제'가 꼽힌다. 현행 임대차3법에선 전국 어디서나 전월세 상한제 5%가 적용된다. 이를 지역별 소비자물가지수와 경제 상황을 반영해 상한율을 차등 적용하는 방안 등이 검토될 것으로 예상된다.

하지만 어설픈 보완으로 복잡한 법이 더 복잡해질 수 있다는 지적이 제기된다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "임대차3법이 수정·보완된다면 지금보다 더 복잡한 법으로 바뀌는 결과가 초래된다"며 "임대차3법이 폐지되고 기존의 임대차 제도로 돌아간다면 그간의 문제점들은 자연스럽게 소멸된다. 폐지가 정답"이라고 지적했다.