윤석열 정부 출범 이후 1기 신도시에 대한 재건축 규제완화 등 재정비에 대한 기대감이 여전하다. 경기 군포시 산본 1기 신도시에서는 각 단지의 상황에 맞게 재건축과 리모델링을 준비하고 있다.

지난 15일 찾은 군포시 산본 한라주공4단지1차 아파트. 지하철 4호선 수리산역 1번 출구 앞에 위치한 단지는 총 10개동, 1248가구 규모다. 지난 1992년 입주를 시작해 재건축 연한인 30년을 채운 단지는 재건축 기대감이 상당했다.

단지 인근 A공인중개업소 대표는 "한라주공단지는 1기 신도시 최초로 예비안전진단을 통과했다"면서 "단지 용적률이 115%로 낮고 대지지분은 17평 정도로 높아 재건축 진행 시 사업성이 클 것"이라고 전망했다.

이어 "현재 정부에서 1기 신도시의 주거지 용적률을 법정 상한 최대인 300%까지 올리고 역세권 등 일부 지역은 500%까지 높이는 방안을 검토 중"이라면서 "재건축 진행 시 용적률이 낮을수록 새로운 아파트를 더 공급할 수 있어 조합원의 추가 분담금 부담이 줄어든다. 대지지분이 높을수록 현재 거주하는 곳보다 넓은 평형을 선택하거나 작은 평형으로 두 채를 받을 수 있어 선택의 폭이 넓어진다"고 설명했다.

용적률은 지상층의 연면적을 대지면적으로 나눈 비율을 말한다. 대지지분은 토지면적에 대지권 비율을 곱한 값이다. 통상 용적률이 150% 이하이고 대지지분이 15평 이상이면 재건축 사업성이 높다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 한라주공4단지1차는 지난달 전용면적 59㎡가 7억6300만원에 거래됐다. 3년 전 같은 면적 거래가격(3억2000만원)보다 4억4300만원 오른 셈이다. 같은 기간 전용면적 41㎡가 2억1000만원에서 5억8000만원으로 3억7000만원 상승했다.

수리산역을 중심으로 한라주공4단지1차 반대편에 위치한 가야주공5단지1차 아파트도 재건축을 준비하고 있었다. 총 16개동, 1601세대인 단지는 지난 1993년 지어져 재건축 연한을 앞두고 있다.

단지 주민 박모(62)씨는 "재건축 연한이 다가오면서 집값이 상승했다"면서 "한라주공 처럼 가야주공1차도 용적률이 129%로 낮아 재건축에 대한 기대감이 크다"고 말했다.

부동산 빅데이터업체 아실에 따르면 가야주공5단지1차는 지난 4월 전용면적 41㎡가 실거래가 5억6800만원으로 신고가를 기록했다. 지난 2019년 1억8200만원에서 3억8600만원 뛴 셈이다. 같은 기간 전용면적 51㎡ 실거래가가 6억1500만원으로 3년 전 거래가격(2억2000만원)보다 3억9500만원 상승했다.

산본역 인근에 위치한 1기신도시 단지들은 재건축보다 리모델링을 추진하는 모습이다.

지난 1994년 입주를 시작한 우륵주공7단지. 산본역 3번 출구 인근에 위치한 단지는 총 15개동, 1312세대다. 재건축연한을 앞둔 단지는 재건축 대신 리모델링을 추진하고 있다. 단지의 용적률이 226%로 높고 대지지분이 10평으로 낮아 재건축 사업성이 떨어지기 때문이다.

단지 인근 B공인중개업소 대표는 "우륵주공7단지가 산본 최초로 리모델링 안전진단을 통과했다"면서 "일대 다른 단지들도 리모델링에 속도를 내고 있다. 현재 개나리13단지와 율곡3단지, 무궁화주공1단지가 안전진단을 추진 중"이라고 전했다.

국토교통부 실거래가시스템에 따르면 우륵주공7단지는 지난 4월 전용면적 58㎡가 5억원에 거래됐다. 3년 전 같은 면적 거래가격(2억5000만원)보다 2억5000만원 올랐다. 개나리13단지는 같은 기간 전용면적 58㎡가 2억5000만원에서 5억1000만원으로 2억6000만원 상승했다. 율곡3단지는 지난 5월 전용면적 51㎡가 5억3500만원으로 3년 전 거래가격(2억4000만원)보다 2억9500만원 상승했다. 무궁화주공1단지는 같은 기간 전용면적 74㎡가 3억8250만원에서 6억6000만원으로 2억7750만원 상승했다.