지난 20일 방문한 서울시 강남구 대치동 '은마아파트'. 현지 공인중개업소에선 재건축 사업에 대한 기대감보단 상황을 관망하는 분위기였다. 지난 19일 서울시 도시계획위원회(도계위)의 재건축 심의를 통과했지만 토지거래허가구역과 재건축 초과이익환수제(재초환), 분양가상한제 등 규제 완화가 시급하다는 의견이 대부분이었다.

단지 인근 A공인중개업소 대표는 "재건축 심의 통과로 투자 문의 전화가 많이 올 것이란 예상과 달리 집주인들이 매물을 거둬들이겠다는 전화만 받고 있다"면서 "국토교통부에서 토지거래허가구역 지정 기준을 필지 단위로 축소하는 등 완화 방안을 검토 중이지만 실제로 이뤄지기 전까지는 매수세가 살아나기 힘들 것"이라고 말했다.

은마아파트는 지난 1979년 입주를 시작했다. 강남 재건축계의 '만년 유망주'인 단지는 1996년 처음 재건축이 논의된 뒤 약 26년간 정비사업수립계획 단계에 머물러 있었다.

은마아파트는 28개동, 4424세대 규모의 단지에서 최고 35층 33개동, 5778세대(공공주택 678세대)로 탈바꿈할 예정이다. 건폐율은 50% 이하, 상한 용적률은 250% 이하로 적용된다.

도계위 상정 5년 만이자, 조합설립추진위원회를 설립한 지 19년 만에 재건축 심의가 통과된 이유는 서울시와의 줄다리기 싸움 때문이다. 지난 2017년 문재인 정부 시절 박원순 전 서울시장이 35층으로 층고를 제한하면서 49층으로 지으려던 위원회의 계획이 번번이 무산된 것. 이후 오세훈 서울시장이 35층 규제를 폐지하는 등 재건축 규제를 대폭 완화하면서 은마아파트의 재건축 사업 추진에 다시 속도가 붙기 시작했다. 추진위는 지난 2월 35층 규모의 새로운 재건축 정비계획안을 시에 제출했다.

B공인중개업소 대표는 "투기구역으로 지정돼 있어 대출이 어렵다. 매수 문의가 있어도 현금으로 집을 구입해야 한다는 점 때문에 당장 거래로 이어지기 힘들다"면서 "은마아파트가 재건축에 한발을 내디뎠지만 아직까지 사업 절차가 많이 남아 있다. 현재까지 조합이 설립되지 않은 점과 용적률이 기대보다 늘지 않아서 사업성이 낮게 평가된 점 등이 사업 기대감을 떨어뜨린 것 같다"고 말했다.

추진위 관계자는 "서울시 심의를 통과한 만큼 앞으로 조합 설립을 차질 없이 추진하겠다"면서 "내년에 조합설립 인가가 통과하면 최대 49층 높이로 정비계획안 변경을 추진할 계획"이라고 전했다.

C공인중개업소 대표는 "부동산 시장 침체로 원자잿값이 많이 오른 상황에서 분양가상한제가 적용되면 조합원들의 부담이 증가할 수밖에 없다"면서 "재초환과 분양가상한제 등 규제가 산적해 있다. 재건축 문제 이전에 사업의 걸림돌이 될 수 있는 규제부터 완화돼야 한다"고 강조했다.

은마아파트에 거주 중인 50대 거주민 D씨는 "아파트 지하에 수도권광역급행철도(GTX) 노선이 관통할 시 지반 붕괴의 위험이 있다고 한다"면서 "재건축 기대감은 집주인들한테나 적용되지 나 같은 세입자들에겐 하등 상관없는 이야기"라고 했다.

전문가들은 은마아파트가 재건축 심의를 통과했지만 금리 인상과 시장 침체 등으로 사업에 대한 파급 효과는 제한적일 것으로 전망한다. 김효선 NH농협은행 부동산 수석위원은 "지금은 재건축 사업을 진행하기에 좋은 환경은 아니다"라면서 "재초환이나 분양가 상한제 등 규제가 여전하고, 공사비도 급등하고 있어 갈 길이 멀어 보인다"고 설명했다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "강남 대표 재건축인 은마아파트가 서울시의 심의를 통과하면서 사업 추진에 탄력을 받게 돼 단기적으로 호가 상승의 여지가 있다"면서도 "시장을 둘러싼 경제 여건이 녹록지 않고 재초환, 분양가상한제 등 풀어야 할 과제도 남아 있어 주택시장에 대한 영향은 제한될 것"이라고 전망했다.