고금리 장기화와 대출 규제 강화, 공사비 상승 등으로 부동산 시장의 침체가 지속되고 있다. 부동산 시장의 불확실성이 커지고 있어 올해 아파트 매매가격은 먹구름이 낄 것이란 의견이 지배적이다. 비아파트의 경우 구조적 불황 가능성이 존재하는 가운데 향후 부동산 투자 전략에도 이목이 쏠린다.

박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 지난 20일 메트로신문(메트로경제) 주최로 서울 명동 은행회관 2층 국제회의실(컨벤션홀)에서 열린 '2024 100세 플러스 포럼 시즌1'에서 부동산 투자의 방향을 결정하는 핵심 요소는 'MZ세대의 욕망 파악'이라고 강조했다.

박원갑 수석전문위원은 "세대별로 집에 대한 서로 다른 욕망이 존재하기 때문에 부동산을 바라보는 눈을 바꿔야 한다"면서 "20대 남성들은 '한강뷰' 아파트를 원하고, 일본 MZ세대의 주거 로망은 '타워 맨션'(20층 이상 고층아파트)이다"라고 설명했다.

이어 "시장의 주요 참여자인 사람의 공간 욕망을 파악해야 부동산 투자 때 피해를 줄일 수 있다"면서 "MZ세대, 특히 35세 여성 시각에서 부동산을 바라봐야 한다"고 강조했다.

한국부동산원의 '매입자 연령대별 아파트 매매 현황'을 보면 올 1월 전국 아파트 매매 거래량 3만2111건 중 20·30세대가 매입한 거래가 9739건을 기록했다. 이는 전체의 30.33%로, 지난해 10월(29.38%)과 비교하면 0.95%포인트(p) 올랐다. 서울 지역에선 지난 1월 20·30세대의 아파트 매매 거래량은 852건으로 전체 거래량(2456건)의 34.69%를 차지하면서 1년 전(30.84%)보다 3.85%p 상승했다.

박 수석전문위원은 아파트 투자 시 환금성이 최고의 가치라고 강조했다. 그는 "집값이 비싸지면서 거래가 줄고 있다. 2006~2023년 전국 아파트 거래회전율은 6.7%에 그쳤다"면서 "부동산에서 가장 중요한 것은 원할 때 팔 수 있어야 한다. 대단지 등 택시운전자가 아는 아파트에 초점을 둬야 한다"고 조언했다.

그러면서 "아파트를 현금 흐름이 발생하는 금융상품으로 인식하고 재건축보다는 신축을 눈여겨봐야 한다"고 덧붙였다.

박 수석전문위원은 인구쇼크를 감안한 로드맵을 짜야 한다고 설명했다. 그는 "먼 미래와 가까운 미래를 구분할 줄 알아야 한다. 지방은 10년 뒤에 인구쇼크가 본격화될 것으로 예상된다"면서 "수도권인 서울은 가구 수가 2040년까지 증가할 것으로 예상된다. 인구 쇼크는 20년 뒤에 찾아올 것"이라고 전망했다.

이어 "원룸주택, 상가 등을 구매해서 노후를 준비하는 것은 10년 전 버전이다. 인구가 감소하면 소비도 줄어들기 때문에 상가부터 영향을 받을 것"이라면서 "오피스, 스튜디오 등을 임대해 월세 수익화가 가능한 곳이 유망할 것으로 예상된다"고 덧붙였다.

박 수석전문위원은 부동산 시장이 레드오션으로 진입하기 때문에 부동산 자산을 줄이고, 금융 자산을 늘려야 한다고 강조했다. 그는 "부동산과 주식을 50대 50으로 가져가길 추천한다"면서 "부동산 공부할 시간에 금융 공부를 하시길 추천한다"고 말했다.