"조만간 실거주하지 않아도 되는 것으로 법이 바뀌지 않겠어요?"

"실거주 의무는 절대 폐지되지 않을 겁니다. 3년 뒤엔 퇴거하는 것으로 생각하세요."

"일단 3년 거주로 특약을 써서 임대차 계약을 하긴 하는데 나중에 다툼으로 번질 소지가 많습니다. 특약보단 법이 우선이니까요."

분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 3년 유예하는 주택법이 시행되면서 곳곳에서 혼선이 빚어지고 있다. 부부 공동명의가 안된다고 했다가 정부가 가능토록 입장을 선회한 가운데 앞으로 불거질 진짜 문제는 유예기간 3년이다. 기존 2년 단위인 주택임대차보호법 뿐만 아니라 4년을 보장한 계약갱신청구권과도 충돌한다.

20일 국토교통부에 따르면 분양가 상한제 주택의 실거주 의무를 3년 유예하는 내용을 담은 개정 주택법은 지난 3월 19일부터 시행됐다.

◆ 진짜 문제는 유예 기간 3년

당초 정부가 '폐지'하려던 실거주의무는 '3년 유예'로 바뀌어 국회 문턱을 넘었다. 여소야대로 정부는 원하는대로 법안을 통과시킬 능력이 없었고, 야당은 폐지에는 반대하지만 총선을 앞두고 유권자 눈치만 본 결과다.

주택임대차보호법에 따르면 임대차 기간은 2년으로 되어 있는데다 3년 유예는 '2+2'로 불리는 계약갱신청구권과도 배치된다. 임차인이 권리를 행사하면 임대인이 법을 어기고, 임대인이 법을 지키자면 임차인의 권리가 보호되지 못한다.

현장에서는 이미 혼란이 본격화됐다.

서울 강동구 둔촌동의 '올림픽파크포레온'은 오는 11월 입주를 앞두고 임대차 계약이 시작됐지만 중개업소마다 하는 얘기는 제각각이었다.

둔촌동의 A공인중개업소 실장은 "일단 일반분양자의 전세물건은 모두 3년 거주로 특약을 써서 계약을 하긴 했다"며 "사실 강행규정은 특약도 효력이 없다보니 임대인들도 세입자가 안 나가겠다고 버틸까 불안하고, 임차인들은 3년만에 또 이사를 가야할까 걱정한다"고 전했다.

인근 B공인중개업소 대표는 "3년 안에 실거주의무든 임대차2법이든 없어져야 하는데 둘 다 힘들 것"이라며 "지금도 계약갱신청구권을 두고 분쟁이 심심찮은데 3년 뒤엔 난리가 날 것"이라고 지적했다.

서초구 반포동에서 후분양을 앞두고 있는 '래미안 원펜타스' 역시 상황은 비슷하다. 원펜타스는 이미 입주가 시작되어 일반분양분도 청약 결과만 나오면 임대차 계약이 바로 가능하다.

반포동의 C공인중개업소 대표는 "향후 논란을 피하기 위해 처음부터 일반분양 물건은 3년만 거주할 수 있다고 안내하고 중개하기로 정했지만 중개업소마다 다를 것"이라고 말했다.

◆ 부부 공동명의는 허용

부부 공동명의 논란은 일단 허용으로 가닥을 잡았다.

개정법 제57조2항은 거주 의무를 이행하지 않았다면 주택을 양도할 수 없으며, 이때 양도는 매매·증여나 그 밖에 권리 변동을 수반하는 모든 행위를 포함한다고 규정(상속은 제외)했다. 문제는 실거주 의무 유예 기간 중 아파트 소유권을 부부 공동명의로 전환하는 것도 '권리 변동'으로 간주하면서 불거졌다.

국토부 관계자는 지난 18일 "실거주 의무 주택의 부부 공동명의 변경을 허용하는 것을 검토하고 있다"고 밝혔다.

한국토지주택공사(LH)는 인천영종 공공주택 분양자들에게 부부 공동명의 변경 신청을 받기로 했다가 '부부 공동명의 변경 승인행위가 위법하다는 의견을 받아 불가하다'고 공지한 바 있다.

청약 당첨자들은 부부 공동명의로 전환하는 경우가 많다. 부부 합산 소득으로 해야 주택담보대출 한도가 더 많이 나오고, 향후 양도소득세 등 세금 문제에서도 유리하다.