앞으로 20년 내에 부동산으로 돈 버는 시대는 사실상 끝날 것이란 전망이 나왔다. 가구수 감소와 다주택자인 베이비부머들의 상속이 맞물리는 2045년 안팎부터는 집값 하락이 불가피하다는 분석이다.

10일 현대차증권에 따르면 국내 가구 수 감소가 2040년경부터 시작되며, 다주택자의 연령 분포와 기대수명 등을 감안해 2045년~2050년이 주택 가격 하락기가 될 것으로 추정했다.

한국에서 집, 특히 아파트는 인기있는 투자자산 가운데 하나다. 주택의 65% 안팎이 아파트로 거래하기가 쉬웠으며, 꾸준히 재개발이나 재건축이 이뤄지며 높은 시세차익도 기대할 수 있었다. 다주택자는 전세라는 특수한 임차방식을 통해 남은 자금을 활용할 수도 있었다.

실제 수익률도 높았다.

작년 말 기준 10년 누적 수익률로 보면 서울 주택이 157.8%로 금 수익률(121.7%)을 크게 앞질렀다. 서울만은 못하지만 전국 집값 상승률 평균 역시 93.9%로 국내 주식은 물론 미국 달러 수익률도 앞섰다.

그간 큰 수익을 안겨줬던 집이지만 장기적으로 보면 투자자산으로서의 가치는 없어질 것이란 분석이다.

먼저 가구 수 감소다. 출생 감소와 고령인구 사망으로 인구는 이미 감소세로 돌아섰지만 1인 가구 등 가구 수는 오히려 늘면서 주택 수요는 굳건했다.

통계청은 '2022~2052년 장래 가구 추계' 자료를 통해 전국 가구 수가 2041년 2437만 가구를 기록한 뒤 감소세로 접어들 것으로 추정했다. 지역별로는 서울·수도권이 2043년, 지방이 2040년 경이다.

신동현 현대차증권 연구원은 "가구 수 감소는 주택 수요의 구조적 감소로 우선 거래량이 감소하며, 이로 인해 주택 가격 변동성이 축소되고 환금성이 낮아지는 등 투자자산으로서의 매력을 잃어갈 것"이라고 분석했다. 이와 함께 다주택자의 임대가 어려워지는 것 역시 주택 투자 감소로 이어질 수밖에 없다.

본격적인 집값 하락은 세대간 자산 손바뀜이 이뤄질 때 나타날 것으로 분석했다.

지난 2023년 기준 주택보유자의 약 15%는 2채 이상을 보유한 다주택자다. 전체 다주택자의 약 55%는 50, 60대다. 대부분 1차(1955~63년생), 2차 베이비붐 세대(1964~74년생)로 해당 연령대가 평균 기대수명(2022년 기준 약 85.2세)에 도달하는 시기는 2039년에서 2058년 사이다. 가구 수가 감소하기 시작하는 시기(2042년)와 겹친다.

신 연구원은 "자녀세대가 주택을 상속받은 후에는 상속세 문제와 주택 투자에 대한 매력 감소로 다주택을 유지하지 않을 가능성이 높다"며 "본격적인 가구 수 감소 시점과 더불어 부동산 자산이 자녀세대로 상속되기 시작할 시기에는 시장에 매도물량이 전반적으로 증가해 매도 강세 국면에 접어들 것"이라고 설명했다.

그는 "데이터를 기반으로 추정한 다주택자 보유 주택은 약 615만호로 전체에서 차지하는 비중이 31.6%에 달했다"며 "다주택자들의 주택 상속과 이어서 발생할 현금화(매도)는 주택 가격의 추세적 방향을 꺾을 중요한 이벤트"라고 덧붙였다.

다만 일본과 같은 부동산 장기 침체기는 오지 않을 것으로 예상했다.

신 연구원은 "한국은 일본과 달리 기업화, 체계화된 재건축 시장이 있기 때문에 주택 가격이 장기침체에 빠질 가능성은 낮다"며 "리노베이션 시 건축물의 가치를 최초 수준이 아니라 그 이상으로 올려 놓기에 각 주택의 사이클을 이어보면 결국 축소된 실거주 수요만으로도 일본 이상의 우상향 그래프는 나올 수 있을 것"이라고 밝혔다.