도시정비법상 재건축사업이나 재개발사업의 사업시행자가 조합인 경우, 조합과 토지등소유자 사이에 조합원 지위에 관해 종종 분쟁이 발생한다. 토지등소유자는 조합을 상대로 공법상의 당사자소송에 의해 조합원 자격의 확인을 구할 수 있다(대법원 1996. 2. 15. 선고 94다31235 전원합의체 판결 등).

도시정비법은 재개발사업 또는 재건축사업의 방법에 관해 조합이 시행하는 것을 원칙으로 하고 있다(제25조 제2항). 실제로 조합이 사업시행자로서 해당 정비사업을 진행하는 것이 재개발사업 및 재건축사업 실무에서의 통상적인 방식이라고 할 수 있다.

그러나 도시정비법은 이러한 조합 시행방식에 대한 예외 중 하나로 신탁업자 등의 '지정개발자'를 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행하는 방식을 규정하고 있다(제27조 제1항). 이처럼 도시정비법상 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 사업시행을 위한 조합이 설립되지 않으므로, 조합원의 지위가 예정되어 있지 않다.

이에 대해 도시정비법은 사업시행자가 신탁업자인 경우에는 위탁자가 조합원에 해당한다고 규정하고 있다(제39조 제1항). 따라서 위탁자 지위에 관해 분쟁이 발생하면 토지등소유자는 신탁업자를 상대로 마찬가지로 공법상 당사자소송에 의하여 '조합원' 개념에 대응되는 '위탁자' 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다.

그런데 토지등소유자가 아직 신탁업자와 토지 또는 건축물에 대한 신탁계약을 체결하지 않거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 이전하지 않은 경우에도 마찬가지일까? 이 경우에도 토지등소유자는 '위탁자'의 지위에 관한 분쟁이 발생하는 경우 신탁업자를 상대로 위탁자 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있을까?

최근 이와 관련한 대법원 판결이 있었다(대법원 2025. 2. 20. 선고 2024두52427 판결). 대법원은 "신탁계약을 체결하지 않거나 소유권이전등기를 이전하지 않은 경우에도, 토지등소유자가 위탁자 지위의 확인을 구하는 소를 제기할 수 있다"고 봤다.

도시정비법 제2조 제9호는 신탁업자가 사업시행자로 지정된 경우 '토지등소유자가 정비사업을 목적으로 신탁업자에게 신탁한 토지 또는 건축물에 대하여는 위탁자를 토지등소유자로 본다'고 규정하고 있다.

위 소송에서 피고가 된 신탁업자는 이를 근거로 토지등소유자가 토지 또는 건축물을 신탁업자에게 실제로 신탁하지 않은 이상 그 토지등소유자를 '위탁자'의 지위에 있다고 볼 수 없다고 주장했다.

그러나 대법원은 받아들이지 않았다. "위탁자의 지위가 반드시 신탁업자와 신탁계약을 체결했다거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 토지등소유자로 제한하고 있지 않다"는 점을 근거로 삼았다. 도시정비법 제39조 제1항은 재건축사업 또는 재개발사업의 사업시행자가 신탁업자인 경우 위탁자는 토지등소유자로 한다고 규정하고 있다는 것이다.

대법원은 도시정비법 제2조 제9호의 의미는 "신탁업자가 사업시행자로 지정되어 토지등소유자가 토지 또는 건축물에 관해 수탁자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되므로(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000다70460 판결), 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기에도 불구하고 여전히 위탁자가 도시정비법상 토지등소유자의 지위를 갖는다는 것을 확인하는 규정으로 해석될 뿐"이라는 점도 근거로 삼았다. 위 사건의 원심 역시 동일한 판단했다.