오피스 거래 비중은 확대되고 있으나 경기 둔화와 신규 공급으로 공실 부담 가능성이 제기됐다. 금리 인하 기조와 글로벌 경제 변수에 따라 섹터별 온도차가 뚜렷해질 것으로 전망됐다.

대체투자 전문 자산운용사 마스턴투자운용이 '한국 부동산 시장 2025년 하반기 전망' 리포트를 발간했다고 18일 밝혔다. 보고서에 따르면 오피스 섹터의 거래 비중은 2022년 이후 지속적으로 증가해 2024년 말 67.1%까지 확대됐으며, 이러한 추세는 당분간 이어질 것으로 예상됐다.

이번 보고서는 마스턴투자운용 리서치 조직인 R&S(Research&Strategy)본부가 작성한 것으로, 올해 하반기 상업용 부동산 시장을 중심으로 오피스, 물류 등 주요 섹터별 전망과 이를 둘러싼 국내외 경제 환경을 종합적으로 분석했다.

보고서에 따르면 2025년 상반기 서울·분당 오피스 거래액은 약 11.7조원으로 전년 동기간 대비 188.4% 증가했다. 연간 거래규모는 최소 17.8조원에서 최대 24.5조원으로 전망되며, 금리 하락에 따른 매매가격 지수 상승세도 유지되고 있다. 권역별로는 GBD(강남업무권역)의 회복 속도가 가장 빠른 것으로 나타났다.

임대시장은 그동안 대기업 중심의 임차수요, 사무직 종사자 수 증가, 인당 사용 면적 확대 등이 긍정적으로 작용해왔으나, 향후 경기 둔화가 장기화될 경우 신규 공급 확대와 맞물려 일부 권역에서 공실 부담이 커질 가능성도 언급됐다.

보고서는 리테일과 호텔 섹터에 대한 전망도 제시했다. 리테일은 경기 둔화와 개발 시장 조정의 영향으로 최근 거래 규모가 감소한 것으로 나타났고 이는 가계 소비 위축과 일부 지역의 인구 고령화, 구매력 약화 등이 복합적으로 작용한 것으로 분석됐다. 반면 호텔은 코로나19 이전 수준으로 운영성과를 회복하고 해외 투자자 중심으로 관심도가 높아짐에 따라 2024년 거래 비중이 9.5%까지 확대됐으며, 2025년에도 5~7% 수준을 유지할 것으로 전망됐다.

상업용 부동산 시장의 변화는 국내외 거시경제 흐름과 밀접하게 연결되어 있는 만큼 보고서는 관련 주요 경제 지표들도 함께 분석했다.

R&S본부는 2025년 국내 경제성장률이 내수 회복 지연과 미국 관세 인상 등 영향으로 0.8%에 그칠 것으로 전망했으며, 장기적으로는 선진국 평균을 소폭 상회하는 1.8% 수준이 될 것으로 내다봤다. 한국과 미국 모두 금리 인하 기조를 이어가지만 속도와 폭은 제한적이며, 시장금리는 완만한 하락세를 보일 것으로 예상했다.

인플레이션도 주요 항목으로 다뤘다. 2020년 이후 건설비용이 큰 폭으로 상승한 뒤 최근 주요 원자재 가격 안정에 따라 안정세로 돌아섰으나 임금 상승 등으로 인해 높은 건설비 수준이 유지되면서 부동산 개발 사업에 부담이 이어질 수 있다고 설명했다.

유명한 마스턴투자운용 R&S본부장(상무)은 "오피스 섹터를 중심으로 상업용 부동산 시장은 점진적인 회복세를 보이고 있으나, 제한적인 금리 인하 환경과 섹터 간 불균형 등으로 여전히 불확실성이 지속되고 있다"며 "섹터별 펀더멘털 회복 여부가 하반기 시장 흐름을 좌우할 핵심 변수로 작용할 것"이라고 말했다.