수도권 빌라 전세 계약의 상당 부분이 새 전세 보증 기준을 충족하지 못해 대출이 불가능한 상황에 놓였다는 분석이 나왔다. 보증금 반환을 둘러싼 분쟁 가능성이 커지고 있다는 우려도 제기된다.

부동산 중개 분석업체 집토스는 28일 지난해 하반기 수도권에서 체결된 연립 다세대 전세 계약의 27.3%가 한국주택금융공사 HF의 새 보증 기준을 초과한 것으로 조사됐다고 밝혔다. 이 기준은 이날부터 시행되며 보증금이 공시가격의 126% 이내여야 보증 가입이 가능하다.

이번 조치에 따라 임대인이 2년 전과 같은 보증금 조건으로 새 임차인을 모집하려 해도 HF 보증서를 이용한 전세 대출은 불가능하다. 이에 따라 기존 계약이 유지되더라도 신규 계약 체결 시에는 대출 부재로 인해 역전세나 보증금 반환 분쟁이 발생할 가능성이 높아졌다.

지역별로 기준을 넘는 전세 계약 비율은 인천이 45.9%로 가장 높았다. 이어 경기도 36.8% 서울 21.0% 순으로 나타났다. 수도권 전체적으로 전세 시장의 불안정성이 확산될 수 있다는 지적이 나온다.

이미 주택도시보증공사 HUG는 지난해 5월부터 동일한 기준을 적용해 보증 가입 문턱을 높인 바 있다. HF 역시 이번 조치를 통해 빌라 전세 시장에 강도 높은 규제를 가한 셈이다.

특히 다가구주택은 HUG 보증 가입이 어렵기 때문에 HF 보증에 의존하는 경우가 많다. 그러나 이들 주택의 공시가격은 시세 대비 낮게 책정되는 경우가 많아 동일 조건에서 대출 불가 비중이 더욱 높을 것으로 분석된다.

전문가들은 이번 조치가 전세 대출 시장의 건전성을 높이려는 취지라는 점에는 공감하면서도 전세 보증금 감액이 이뤄지지 않을 경우 임차인과 임대인 간 갈등이 불가피할 수 있다고 지적한다.

결국 전세 계약의 구조적 취약성이 다시 한번 드러난 셈이며 당분간 수도권 빌라 전세 시장의 혼란은 불가피할 것으로 보인다.