정부가 2030년까지 수도권에 135만호를 공급하는 '주택공급 확대방안'에 대해 부동산 전문가들은 "공급 의지는 긍정적이지만 단기적인 집값 안정 효과는 제한적이다"라고 입을 모았다. 이번 대책은 공급 확대와 함께 대출 추가규제 성격이 강하다.

전문가들은 정부가 공급 기준을 '인허가'가 아니라 '착공'으로 바꾼 점을 의미 있는 변화로 평가했다. 공급 계획과 실제 준공 사이 괴리를 줄여 수요자의 불안을 완화할 수 있다는 것이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "한국토지주택공사(LH) 직접 시행으로 분양가상한제가 적용되면 고분양가 부작용을 줄이고 실수요자가 접근 가능한 가격대의 아파트 공급이 늘어날 것"이라며 "역세권·노후 청사·학교부지 활용도 정주 환경 개선에 도움이 된다"고 말했다.

공공주도의 공급 강화는 민간의 경기순응적 사이클을 보완하고 개발이익을 환수할 수 있다는 점에서 중장기적 의미가 있다는 평가도 나왔다. 그러나 LH 재무여력과 인허가 지연 등 현실적 제약 탓에 단기 체감 효과는 크지 않다는 지적이다.

송승현 도시와경제 대표는 "LH 직접 시행은 장기적으로 공급 기반 안정화에 의미가 있지만 단기간 효과는 제한적"이라며 "노후 공공임대 재건축과 도심복합 용적률 인센티브는 도심 공급 확대에 유효하지만 이주·정착 비용, 공공기여와 사업성 균형이 속도를 좌우할 것"이라고 말했다. 이어 "1기 신도시 정비와 규제 완화는 착공 전환을 돕지만 실제 공급 증가는 2027년 이후 본격화될 것"이라고 덧붙였다.

공급 확대에도 불구하고 제도적 한계와 규제 강화에 따른 거래 위축 우려도 제기됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "정부의 공급계획 발표는 이미 익숙한 레퍼토리여서 시장 안정 효과는 제한적"이라며 "LH 직접 시행은 새로운 시도지만 역량·품질 문제가 남고, 유휴부지·공공청사 복합개발은 보조적 수단일 뿐"이라고 꼬집었다.

그는 또 "정비사업 활성화 방안에 재건축초과이익환수제 논의가 빠진 점은 한계"라며 "주택담보인정비율(LTV) 축소, 전세대출 한도 제한 등은 시장 활성화보다는 규제 강화 방향을 보여주며 단기 거래 위축이 불가피하다"고 내다봤다.

공급 총량 확대에도 불구하고 강남3구·용산 등 핵심 지역 수요를 직접 흡수할 수 있는 장치도 부족하다는 지적이 나온다.

양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "이번 대책은 수도권 외곽·유휴부지 위주의 공급으로 강남권, 마용성, 한강벨트 등 핵심 수요지 안정 효과는 제한적"이라며 "공공주도 방식은 속도 면에서 유리할 수 있지만 브랜드·품질 경쟁력은 민간이 앞선다"고 말했다. 이어 "결국 민간 참여를 유인할 규제 완화와 인센티브 설계가 병행돼야 실수요 흡수로 이어질 것"이라고 강조했다.

이번 대책은 도시 외연 확장과 틈새 부지 활용에는 효과적이지만 핵심 수요 해소에는 한계가 있다는 평가가 우세하다. 단기 시장 안정 효과는 크지 않더라도 공급 목표를 착공 기준으로 관리하고 공공주도를 강화한 점은 중장기적으로 공급 기반 강화에 일정 성과를 가져올 수 있다는 분석이다.

한편 국토교통부 등 관계부처는 오는 2026년부터 향후 5년간 수도권에서 연평균 27만호를 착공할 계획이다. 최근 3년 평균(15만8000호) 대비 1.7배 많은 물량이다.

공급 대책에는 ▲LH 직접 시행(6만호) ▲노후 공공임대주택 재건축(2만3000호) ▲공공청사·국유지 복합개발(2만8000호) ▲폐교·학교용지 활용(3000호 이상) ▲도심 유휴부지 개발(4000호) 등이 포함됐다. 여기에 규제지역 주택담보대출비율(LTV) 축소(50%→40%), 임대사업자 대출 전면 금지, 1주택자 전세대출 한도 2억원 일원화 등 수요 억제책도 포함했다.