정부가 서울 전역을 규제지역으로 묶고 고가주택 대출 한도를 대폭 축소하는 '주택시장 안정화 대책'을 내놨다.

표면적으로는 고가주택 중심의 대출수요를 억제해 집값 상승세를 잡겠다는 취지지만 전문가들은 "이제는 대출을 끼고 집을 사는 시대가 사실상 끝났다"며 시장 체질 자체가 바뀌는 분기점으로 평가했다.

공통적으로는 단기적 안정 효과에 동의하면서도 장기적으로는 자산 양극화 심화·거래 단절·시장 신뢰 훼손을 우려하는 목소리가 높다.

◆ 거래 위축…고가주택 수요 위축

전문가들은 15일 이번 대책이 고가주택 거래를 즉각 위축시킬 것이란 예상에 이견이 없었다. 15억원 초과 주택의 주담대 한도를 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 제한하면서 대출을 활용한 '레버리지 매수'가 사실상 불가능해졌기 때문이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "강남·용산 등은 대출 규제의 직격탄을 맞으며 거래가 일시적으로 숨을 고를 것"이라고 예상했다.

송승현 도시와경제 대표 역시 "현금 보유층 중심의 제한적 매수세만 남을 것"이라며 단기 거래 위축을 예상했다.

김성환 한국건설산업연구원 도시공학박사도 "대출을 통한 매수 자체가 어려워져 실수요자의 진입이 막힐 수 있다"고 진단했다.

◆ 집값 안정? 왜곡?

다만 '집값 안정'의 지속 가능성에는 의견이 갈렸다.

양지영 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원은 이번 대책을 단순한 부동산 규제가 아닌 자산 배분 구조를 바꾸려는 정책 신호로 해석했다.

그는 "이제는 부동산으로 돈 벌지 말라는 메시지"라며 "단기 급등은 막겠지만 장기적으로는 거래 단절과 자산 왜곡, 신뢰 훼손을 초래할 수 있다"고 분석했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원도 "규제만으로 시장을 안정시키겠다는 접근은 한계가 있다"며 "공급 확대와 규제 완화의 균형이 필요하다"고 강조했다.

송 대표는 "단기적으로 거래와 심리가 동반 위축되면서 가격 상승 압력은 확실히 낮아질 것"이라며 "풍선효과는 제한적일 것"이라는 현실적 효과에 무게를 뒀다.

결국 단기 안정은 가능하지만 장기적으로는 왜곡이 불가피하다는 인식이 주류를 이뤘다.

◆ 서민 부담 커지고 주거 사다리 무너질 우려도

모든 전문가가 공통적으로 지적한 또 다른 핵심은 '실수요자 부담 가중'이다. 이번 대책으로 1주택자의 전세대출까지 총부채원리금상환비율(DSR)에 포함되면서 "투기 방지 취지는 이해하지만 실거주 목적까지 함께 묶였다"는 비판이 나왔다.

김 박사는 "전세대출 규제가 강화되면 세입자들이 월세로 몰리며 주거비 부담이 커질 수 있다"고 했다. 이 연구위원 역시 "모든 1주택자의 전세대출을 투기와 동일시하는 시각은 재검토가 필요하다"고 말했다.

함 랩장은 "결국 현금 여력이 있는 상층만 움직이는 시장으로 재편될 가능성이 높다"고 우려했다. 부동산을 통한 자산 이동성이 줄고, 중산층 이하의 주거 사다리 붕괴가 가속될 것이라는 진단이다.

◆ "수도권 집중 속 지방은 더 움츠러들 것"

박유석 대전과학기술대학교 부동산재테크과 교수는 "이번 대책은 수도권 시장 안정보다 가계대출 총량 감축에 방점이 찍혀 있다"며 "지방 시장에는 오히려 냉각 효과가 클 것"이라고 지적했다.

이어 "이미 미분양이 많은 상황에서 추가 규제가 겹치면 지방의 부동산 침체는 더 심화될 것"이라며 "금융·세제 완화 등 지역 맞춤형 보완책이 필요하다"고 덧붙였다.

그는 이번 정책의 지역별 불균형을 목욕탕 물 온도에 빗대 설명했다.

박 교수는 "뜨거운 데는 찬물을 섞어야 하지만 찬물만 너무 넣으면 전체가 미지근해진다"며 "지금 정부는 한 수도꼭지만 열어놓은 셈으로 지역별로 물줄기를 나눠 온도를 조절해야 시장이 정상화된다"고 설명했다.

박 교수는 "지방은 이미 미분양이 늘고 거래가 마른 상태인데 이번 규제가 찬물을 더 붓는 격"이라며 "지방에는 세제 완화나 금융지원 같은 맞춤형 유인책이 반드시 필요하다"고 강조했다.

이번 대책은 단기적으로는 고가주택 거래를 막아 수도권 과열세를 진정시키겠지만 장기적으로는 현금자산가 중심의 초양극화와 실수요자의 주거 사다리 붕괴, 정비사업·임대공급 지연으로 인한 공급 리스크를 키울 가능성이 크다는 분석이다. 가격 안정보다 시장 위축이 먼저 나타나는 정책이라는 평가가 우세하다.