정부가 10·15 부동산 대책을 통해 서울과 수도권 집값 상승을 억제하겠다고 나섰지만 결과는 정반대로 나타났다. 서울 아파트 가격은 역대 최고치를 경신했고 수도권 역시 종전 최고 수준에 근접하며 상승 흐름을 이어갔다. 전문가들은 공급 부족과 집값 불안 심리 그리고 고가 아파트 거래가 복합적으로 작용해 가격을 끌어올렸다고 진단했다.

KB부동산 자료에 따르면 지난 11월 서울 아파트 매매 가격은 1제곱미터당 1769점69만원으로 집계됐다. 이는 종전 최고 기록인 10월 1735점48만원을 한 달 만에 넘어선 수치다. 올해 초 1515점71만원과 비교하면 약 16점8퍼센트 상승한 것으로 빠른 오름세가 이어지고 있다.

수도권 아파트 가격도 비슷한 흐름을 보였다. 지난 11월 매매 가격은 1제곱미터당 995만원으로 1000만원선에 근접했다. 지난해 11월 900만원을 돌파한 이후 꾸준히 상승해 직전 최고 기록인 2022년 6월 995점44만원과 비슷한 수준을 기록했다. 서울과 수도권 모두 올해 중반 이후 하락 없이 오름세가 이어졌으며 이는 정부 대책의 기조와 반대되는 시장 흐름이다.

정부는 10·15 대책을 통해 서울 전역과 경기도 12개 시군을 규제 지역으로 묶었지만 공급 부족 우려와 불안 심리가 여전히 시장을 지배하고 있다. 전문가들은 공급 물량이 체감될 만큼 많지 않다는 점을 가장 중요한 요인으로 꼽는다. 권대중 한성대 교수는 "당장 들어갈 집이 없으면 집값은 올라간다"라며 "내년 상반기에 정부가 발표한 입주 물량이 생각보다 적은데 하반기에도 물량이 많이 풀리지 않겠다고 생각하는 사람들이 많은 것"이라고 설명했다. 부동산R114는 내년 서울 아파트 입주 예정 물량을 2만8984가구로 예상했는데 올해 4만2684가구에 비해 32퍼센트 이상 감소한 수준이다.

집값 상승에 대한 불안감도 또 다른 요인으로 작용한다. 김호기 단국대 교수는 "수요를 억제한다고 하지만 그걸 뛰어넘는 수요와 집값 상승에 대한 불안감이 집값을 끌어올리는 것"이라고 말했다. 규제지역에 대한 시장의 학습 효과도 작동하고 있다. 권 교수는 "고가 아파트가 거래되면 평균 가격이 올라간다"라며 "거래량은 줄었지만 가격은 올라간 것도 이 때문"이라고 말했다. 또 "규제지역은 가격이 오르기 때문에 규제를 아는 사람들 특히 부동산 자산을 어느 정도 보유한 사람들은 이 지역에 투자하면 가격이 더 오른다는 것을 알고 있다"고 설명했다.

전문가들은 정부의 정책이 일관성을 유지해야 한다고 강조했다. 김 교수는 "정부 입장에서는 단기적으로 집값이 올랐다고 해서 정책을 바로 바꾸지 말고 장기적으로 봐야 한다"라며 "여기서 또 정책 방향을 바꾸면 시장을 자극하게 된다"고 지적했다. 그는 공급 확대와 시장 심리 안정 정책이 함께 이루어져야 한다고 조언했다.