내년 서울 주택 매매가격이 4.2% 상승할 것이란 전망이다. 입주 물량 감소에 따라 서울 전세가격도 4.7% 오르는 등 전월세 상승세도 커질 것으로 보인다.

주택산업연구원은 23일 오전 '2026년 주택시장 전망과 정책방향'을 주제로 기자간담회를 열고 내년 주택 시장이 전반적으로 상승 기조를 유지할 것이라고 전망했다. 정부의 강력한 투기 억제와 공급확대 정책으로 수도권 주택시장이 다소 진정될 수 있지만, 여러 경제 변수와 계속되는 공급 부족 영향이 크다는 분석이다.

주산연은 내년 주택 매매가격 상승폭을 전국 1.3%, 수도권 2.5%, 서울 4.2%로 예측했다. 지방도 0.3% 오를 것으로 내다봤다. 유동성 증가로 자산 가격 상승 압력이 높아진 상황에서 미국 기준금리 인하에 따른 대출금리 하락과 누적 60만 호 착공 물량 부족으로 주택가격은 계속 오를 것이라는 설명이다.

주택매매거래량의 경우 올해보다 약 3만 7000건 감소한 65만 건으로 예상된다. 주택시장이 과열이나 침체되지 않은 시기 90만 호였던 것과 비교하면 올해와 내년 거래량은 정상거래시기의 70%에 그친다.

전세가도 오를 예정이다. 주산연은 전세가격이 전국 2.8%, 수도권 3.8%, 서울 4.7% 상승하고 지방도 1.7% 상승한다고 내다봤다. 반토막 난 내년 입주 물량과 실수요자 매수·입주를 의무화하는 정책 등이 가격 상승요인으로 지목된다.

입주 물량 부족에 전세의 월세화 현상까지 더해져 대도시권을 중심으로 월세 상승세도 이어질 것이라고 전망했다.

이러한 집값 상승 기조는 줄어든 주택 공급 물량과 관련이 깊다. 미분양과 미착공 용지 증가로 주택사업자의 자금 여력이 악화된 상황에다 규제로 인해 민간 주택건설사업 착수가 쉽지 않다. LH와 같은 공공부문에서 공급 물량을 늘리고 있지만 연평균 40~50만 호 수준의 수요를 고려하면 턱없이 부족하다. 2~3년 전 아파트 착공 물량이 감소해 입주 물량은 올해보다 더 줄어들 것으로 예상된다.

주산연에 따르면 내년 공급 물량은 인허가 40만 호, 착공 32만호, 분양 24만호, 준공은 25만호로 예상된다. 특히 25만호 수준의 공급이 필요한 수도권의 준공은 예년평균의 절반수준인 12만호로 예상된다.

주산연은 주택시장 정책 방향도 제시했다. 유동성과 금리, 환율 등 전반적인 경제지표를 안정적으로 관리하면서 기존 규제 정책의 부작용을 보완하고 공급 확대의 양과 속도를 높이는 방안이 필요하다고 강조했다.

또한 도시정비사업은 공급 확대 효과가 나타나는 시점을 따져 신중하게 접근해야 한다고 설명했다. 공급 부족 시기에 대단위 단지의 구역 지정 등 준비단계를 과도하게 추진하면 집값 상승만 부추길 위험이 있기 때문에 중소규모 정비사업을 촉진해야 한다는 것이다.

주산연은 "이미 확보된 토지에 착공과 분양을 빠르게 추진하기 위해서는 인허가 절차를 단축시키는 게 관건"이라며 "통상 1년 가까이 걸리는 관계기관 협의를 2개월 내외로 줄이고 주택공급 특별대책지역 제도를 도입해야 한다"고 제언했다.