서울 아파트 청약 시장이 실수요자에게 갈수록 냉혹해지고 있다. 가점 경쟁이 극단으로 치닫는 가운데 분양가 급등까지 겹치면서, 청약 당첨 이후 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다. 청약이 더 이상 '로또'가 아닌, 자금 조달 능력을 검증받는 관문으로 바뀌고 있다는 평가가 나온다.

6일 부동산업계에 따르면 지난해 11월 1순위 청약을 진행한 서초구 '반포래미안트리니원'은 최근 서울 청약 시장의 현실을 단적으로 보여준다. 당첨자 가점 커트라인은 최고 82점, 최저 70점에 달했다. 4인 가구 기준 가점 만점인 69점으로도 전원 탈락했다는 의미다. 서울 핵심지에서는 사실상 다자녀·장기 무주택자 가운데서도 최상위 점수대만 경쟁에 참여할 수 있는 구조가 고착화됐다는 분석이 나온다.

그러나 청약을 가로막는 가장 큰 장벽은 가점 경쟁보다 분양가다. 지난해 11월 말 기준 서울 민간 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 5043만원으로 사상 처음 5000만원을 넘어섰다. 2022년 말 2988만원과 비교하면 3년 새 약 70% 상승했다. 이를 전용 84㎡ 기준으로 환산하면 분양가는 약 10억원에서 17억6000만원 수준으로 뛰었다.

업계에서는 서울 청약 가점 급등이 실수요 급증의 결과라기보다, 공급 부족 속에서 가점제가 경쟁을 과도하게 증폭시키는 구조적 문제라고 지적한다. 한 부동산업계 관계자는 "최근 청약 시장에서 더 심각한 문제는 경쟁률이 아니라 분양가"라며 "가점으로 어렵게 당첨돼도 대출 규제와 자금 조달 한계로 계약을 포기하는 사례가 늘고 있다"고 말했다.

이 같은 현실은 청약통장 이탈로도 이어지고 있다. 지난해 11월 말 기준 전체 청약통장 가입자 수는 2626만4249명으로, 한 달 새 4만8000명 이상 줄었다. 특히 1순위 자격을 갖춘 가입자는 같은 기간 5만8000명 넘게 감소했다. 서울 청약에 대한 기대가 약화되면서 통장 유지의 실익을 재검토하는 수요자가 늘어난 것으로 풀이된다.

다만 서울 아파트 당첨 가능성이 완전히 사라진 것은 아니라는 분석도 나온다. 핵심지와 대형 평형에만 수요가 몰리면서 가점 인플레이션이 심화됐을 뿐, 비선호 지역이나 중소형 주택형까지 범위를 넓히면 60점대 당첨 사례는 여전히 존재한다. 3인 이하 가구의 경우 가점제에서 불리한 구조를 감안해 전용 60㎡ 이하 추첨제 물량을 노리는 전략이 현실적인 대안으로 거론된다.

또한 3기 신도시 공공분양은 가점보다 자산·거주 요건이 중요해 장기 무주택자에게 상대적으로 기회가 될 수 있다는 평가도 있다. 분양가가 시세에 근접할수록 청약의 '로또성'이 약해지고, 경쟁률과 가점 커트라인이 조정될 가능성도 변수로 꼽힌다.

청약 시장은 지금, 당첨 가능성과 자금 여력 사이의 괴리가 가장 크게 벌어진 국면에 놓여 있다.